Jeg har drevet med eiendom siden jeg var 20 år. Nå har jeg bikket 40 år og har 15 utleieleiligheter. Jeg har vært gjennom de utfordringene dere beskriver her. Det å få lån første gang er alltid en utfordring. Dere skriver ikke noe om deres gjeldssituasjon i øyeblikket og om dere fra før eier eiendom som dere bor i. Dette er relevant for hvordan banken vurderer dere. Men basert på min erfaring tror jeg nok banken vil være skeptisk til å låne ut penger til nybegynnere som skal flippe eiendom. Om dere sier dere skal leie ut og legger frem et regnestykke på det, så vil dere trolig gjøre prosessen lettere. Det å pusse opp og selge er alltid risikofylt, selv i et stigende marked. Alt er dyrere enn dere tror og min erfaring er at håndverkere rett og slett har gjort det til en sport å skvise mest mulig ut av hver kunde. Så ikke la noen løfte en hammer eller rørtang uten at en fastpris er avtalt og ha alltid med setningen om at "Arbeidet skal inneholde xxxx + Alt som naturlig må til for at prosjektet skal ferdigstilles på en faglig korrekt måte". Altså, ikke la håndverkerne spesifisere kontrakten slik at de kan si at f.eks jording til elektriskanlegget ikke er med fordi det ikke står i kontrakten etc. For dette er standard triks de bruker for å øke sine marginer. Få med at alt som naturlig må til for å ferdigstille jobben. Dette er viktig og alle pengene jeg har tapt på slike triks kunne sikkert gjort at jeg hadde minst en eiendom til. Så det er dyr lærdom!
Men til det du egentlig spør om. Vil banken egentlig leke med dere? Jeg tror at om dere er to personer uten spesielle lån eller andre forpliktelser, så er det mulig få å lån. Og kanskje høyere enn dere nevner også. Men det forutsetter selvsagt at dere begge garanterer. Så er jo det kravet om egenkapital som dere må finne en løsning på. Jeg vil anbefale å ta en runde med mange banker og presentere hva dere planlegger og se hva de kan tilby. Det er det første dere må gjøre. Om dere tar en skikkelig runde med flere banker, så får dere raskt vite hva som er mulig. Det er ikke vits å bruke mer tankekraft på dette uten finansieringsbevis.
Når det gjelder om dere bør ta lånet privat eller på firma, så er svaret åpenbart privat. Med tanke på rentenivået så kan dere få lån litt over 2-tallet privat, men dere må trolig mellom 4-6% på et firmalån. Og jeg tror heller ikke dere vil få et. Selv med god sikkerhet så er det vanskelig å få lån på firma. Dette ettersom banken først og fremst ser på betjeningsevnen. Og med dagens forhold mellom kjøp versus leiepriser så vil dette aldri se spesielt bra ut. Så lenge et utleieprosjekt ikke yielder mellom 8-10 prosent så vil ikke få lån på et AS. Og uansett vil banken kreve rundt 30% egenkapital i firmaet i kontanter. Noe som er vanskelig for de fleste å få til. Ellers er dette et prosjekt der nybegynnere skal pusse opp og flippe eiendommen, så da vil nok banken neppe vurdere prosjektet på et AS.
Min mening er at dette høres litt risky ut, men samtidig var det risky da jeg startet også. Så det handler først og fremst om gjennomføringsevne. Et problem som jeg ser at dersom dere har tenkt å selge eiendommen videre, men samtidig skal gjøre mye av jobben selv, så kan det kanskje være vanskelig å ha en god nok kvalitet på oppussingen om det er første gang man gjør det. Så dette er noe dere må ha i bakhodet. Om dere tenker å bruke en høy grad av håndverkere, så MÅ dere som sagt sikre dere med å hente inn mange anbud og ha skriftlige kontrakter der jobben skal gjennomføres i sin helhet uten at deler av jobben "ikke er inkludert". Det å bruke tid på å hente inn flere anbud er det mest lønnsomme dere kan gjøre. Jeg skiftet nylig tak på en bygård jeg eier, og fikk anbud mellom 980 000 kr til 420 000 kr. Så det er helt finger i luften prising på veldig mye. Jeg tok det billigste og det gikk veldig bra. Men husk å bakgrunnsjekke firmaet og ta kredittest om dere må føre over penger underveis i prosjektet.
Det var det jeg kom på i farten. Dere får si fra når dere har tatt bankrunden. Kan jo bli spennende dette
