Kjøp av eiendomsselskap

[Kenneth Dreyer]

Hei,

Hvis man skal kjøpe opp et AS med eiendom for totalt 10 mill (ifølge takst satt i år), i et område med veldig god vekst for næringslivet (ligger midt mellom to tettsteder som vil bli om til byer ved overgangen til 2010).

Takst på eiendom eid av AS: 10 mill
Gjeld i ASet: 5 mill
Salgssum: 7.5 mill

Med andre ord må kjøper da komme opp med 2.5 mill. Et sted mellom 0.7-0.9m vil bli lagt inn i egenkapital, noe som betyr at man mangler 1.6-1.8m for å gjennomføre kjøpet.

Hva vil være den beste måten å kjøpe opp dette ASet på? Jeg ser for meg at det vil bli veldig ugunstig å ta opp lån privat, siden man da må betale massevis i skatt for å kunne betale tilbake lånet.

Nåværende eier er familiemedlem av potensiell kjøper og er åpen for en privat handel også, om det kommer opp noen gode alternativer?

Hvordan kan denne handelen gjennomføres best mulig?

(NB: Tallene er ikke 100%, de avviker opp til 150k i pluss og minus, men jeg runder av for enkelhetens skyld).

 

[sta]

Finnes det noen andre verdier i selskapet enn eiendomsporteføljen, eller hva er grunden til at selskapet selges for 2.5 millioner mer enn "verdien"? Dette vil jeg tro kan ha en del å si ifbm. en mulig finansiering gjennom bank.

 

[Kenneth Dreyer]

Ja, litt diverse utstyr for rundt 200.000 kroner er med i selskapet, men disse er ikke tatt høyde i for i taksten selvfølgelig. Det er snakk om en næringseiendom med verksteder, lager og kontorer.

Den selges jo for 2.5 mill mindre enn verdien. Takst er jo 10 mill, salgspris er 7.5 mill. Et lån på 5 mill følger med på ASet, så kjøper må komme opp med 2.5 mill i tillegg (nesten 1 mill av disse vil bli finansiert fra egen lomme). Med andre ord ca 1.5 mill som må lånes eller gjøres noe annet med.

 

[sta]

Det er mulig jeg misforstår deg, men hvis vi antar at verdien på selskapet er = taksten på eiendommen, dvs. 10 millioner og gjelden i selskapet er 5 millioner, da er vel verdien på selskapet 5 millioner? (naturligvis svært generalisert, men i hovedtrekk).

 

[Kenneth Dreyer]

Ah, jeg ser hvor du misforstår. Han vil ha 7.5 millioner for eiendommen ELLER at man tar over ASet med 5 mill i gjeld og legger til 2.5 mill fra egen lomme. Gir det mer mening nå?

 

[sta]

Da skjønner jeg

De 5 millioner i gjeld er vel sansynligvis lånt med pant i eiendommen? Dvs. før kjøpssummen på 2.5 millioner er finansiert har selskapet lån innenfor 50% av verdien av eiendommen. Jeg skulle tro det ville være mulig for selskapet å ta opp et nytt lån på 2.5 millioner, med pant i samme eiendom. Nå er kvel kravet til sikkerhet i næringseiendom noe strengere enn for privatboliger, men det bør være mulig å finne en bank som er interessert i å finansiere festen innenfor 80% av eiendomsverdien.

 

[Kenneth Dreyer]

Hvordan får nåværende eier ut sitt overskudd da? Greia er jo at han skal sitte igjen med ca 2 millioner som resultatet av salget (enten ved å selge eiendommen for 7.5m og betale ned gjeld eller selge AS for 2.5m med 5m gjeld med i kjøpet).

 

[Christian]

Hvis det er aksjesalg, så får han jo "ut sitt overskudd" ved at kjøper betaler han den summen for aksjene.

 

[Kenneth Dreyer]

Så om kjøper går inn med 1m og øker gjelden med 1.5m, så kan selger ta ut 2.5m i overskudd og overføre aksjene til kjøper?

 

[Christian]

Kjøperen kjøper aksjene av aksjonæren. Alså av selgeren direkte. Hva kjøperen gjør med selskapet etterpå påvirker ikke denne transaksjonen.

 

[Kenneth Dreyer]

Jupp, men da må kjøper bla opp 2.5m fra egen lomme og det var akkurat det jeg spurte om var mulig å gå rundt på noe vis, ved å få lånet over på selskapet igjen på et eller annet vis.

 

[mkander]

Opprett et AS og kjøp eiendommen i det nyopprettede ASet for 7.5 mill som du får låne av banken med eiendommen som sikkerhet.

Eventuelt kan du overta selskapet, låne 2.5m ekstra fra banken gjennom selskapet, og så låne det ut (gunstig) til deg selv privat for å betale ned et "overgangslån" som du har privat for å få kjøpt selskapet.

 

[Kenneth Dreyer]

mkander, nummer er er jo selvfølgelig veldig aktuell. Vil det bli veldig vanskelig å få lån på 6.5 mill (egenkapital på 1 mill), når taksten er på 10 mill og leieinntektene er på rundt 70k i måneden? Omtrent 70% er utleid, det som er igjen bruker eier selv (kjøper har også tenkt å bruke det som ikke er utleid selv). Har ikke helt oversikt over utgifter med bygget enda.

Med løsning nummer to, hvor selskapet gir ut et lån.. da må jo dette betales tilbake. Kan dette gjøres uten å må ta ut lønn (som må skattes mye av!), for også betale tilbake til selskapet? Ville det vært tillatt med en løsning hvor det jobbes i selskapet for x kroner i året og at det trekkes fra gjelden på et vis?

 

[Uregistrert]

Hvorfor ikke opprette et NUF, skyte inn 1 mill i NUFet, be om 1,5 mill i lån til NUFet for å kjøpe alle aksjene i ASet, og deretter bruke NUFet som holdingselskap for ASet?

Da kan man ta ut utbytte av ASet (fritaksmodellen gjør da at man slipper å betale 28% skatt på utbytte) for å betjene lånet på 1,5 mill. Videre skjermes utbyttet i holdingselskapet fra en eventuell konkurs i ASet.

Man kan altså flytte kapital fra AS til holdingselskap gjennom skattefritt utbytte. Skulle ASet gå konkurs, vil likevel overskuddet fra tidligere driftsår stå i holdingselskapet som ikke plikter å betjene lånet til ASet. Man slipper som sagt å betale kapitalskatt.

Låner man 1,5 mill privat så må man ta ut pengene som utbytte og betale 28%. Man må ta ut lønn av selskaper der inntekten ikke skriver seg fra passive kilder. Dvs: Hvis man jobber, så må man ansette seg selv, betale arbeidsgiveravgift osv osv osv. Hvis ikke vil likningsmyndighetene som oftest bruke gjennomskjæring, dvs skatte utbytte som om det var lønn. (Det gir selskapet gjeld for ikke-betalt arb. giveravgift samt. at utbyttet som ble beskattet med 28% nå skal beskattes med eiers marginalskatt.)

Hilsen utlogget Wilma