Hypoteklån

Hva er et hypoteklån egentlig, hvilke typer finnes det, og hvordan får du overblikk over, hva du selv skal velge? Hva er et hypoteklån? I motsetning til lån i banken er hypoteklån basert på obligasjoner. Her er det tilbud og etterspørsel på de finansielle markedene, som avgjør hva det koster å låne. En obligasjon er et gjeldsbevis, hvor det nøye er avtalt hvordan gjelden betales tilbake og på hvilke vilkår. Når du finansierer boligen din med et hypoteklån, utsteder realkredittinstituttet obligasjoner på vegne dine og selger dem på de finansielle markedene. De penge som kommer inn ved salget, mottar du, etter motregning av diverse kostnader til realkredittinstituttet og tinglysningsavgift til staten. Hvor mange forskjellige former for hypoteklån finnes det? Når alle variantene telles med, finnes det i dag over 100 forskjellige hypoteklån, som er fordelt på fem realkredittselskap. Lånene kan overordnet deles opp i med fastrente og variabelt forrenta lån. I daglig tale splittes de med fastrente lånene i obligasjonslån og kontantlån. På tross av navnet er begge typer basert på obligasjoner. De variabelt forrentet lån er rentetilpasningslån og lån med rentetak. Variabelt forrenta lån finnes i mange forskjellige varianter. De mange lånestypene kan kombineres med avdragsfrihet i opp til 10 år. Løpetiden på hypoteklån går opp til 30 år. Mange av lånene ligner hverandre, men ofte er det forskjeller i de enkelte lånenes vilkår og betingelser, f.eks. innfrielsesvilkår og mulighetene for avdragsfrihet. Derfor kan det virke uoverskuelig å velge hypoteklån. Det er mer individuelt, hvilket hypoteklån det er optimalt, og under alle omstendigheter er det en god ide med en grundig og objektiv rådgivning.
Webside
Er hypoteklån billigere eller dyrere enn andre finansieringsformer? Hypoteklån er som hovedregel den billigste måten å finansiere eiersboligen din på. Har du allerede hus, anledning eller fritidshus, har du også mulighet for å belåne en eventuell frisverdi. I praksis selger realkredittsinstituttene obligasjonene i store puljer – på den måten oppnår de den best mulige pris. Handel med obligasjoner skjer på de finansielle markedene, og minner på mange måter om kjempesmessig auksjoner. Jo flere det er interessert i obligasjonene, dess høyere blir prisen. Foruten den avstalt renten avhenger prisen – eller kursen – av, hvor lang tid investorene skal unnvære pengen dem, og av, hvor stor sikkerhet det er for at de får alle pengen dem tilbake. Den sikkerhet er stor, da realkredittsinstituttet har pant i boligen, og dessuten er det fastsatt en øverste grense for hvor stor en andel av boligens verdi det må belånes. Hva består terminsytelsen av? Terminsytelsen på et hypoteklån består av avdrag, rente og bidrag. Bidraget utgjør en prosentdel av restgjelden og er realkredittsinstituttets løpende inntjening på lånet. Bidragsssatsen avhenger dels av lånestypen og dels av hvor stor en del av boligens verdi det er belånt. Ifølge lovgivningen må realkredittsinstituttet maksimalt låne deg 80 prosent av boligens verdi din, og av sommerhus’ verdi må de låne deg 60 prosent. Avdragene og rentene sender realkredittsinstituttet videre til dem, som har kjøpt obligasjonene. På den måten er realkredittsinstituttet bindeleddet mellom deg og investorene. Hva betyr kursen på obligasjonene? Når obligasjonene selges, gjelder det i likhet med alle andre varer om å få solgt dem til den høyeste prisen (kurs). På den måten minimerer du gjelden din og dermed ytelsen. Det er også billigere hvis renten etterfølgende faller, og du skal konvertere eller på annen måte innfri lånet din. Når renten faller, så stiger kursen på obligasjonene. Det motsatte gjelder når renten stiger – forklaringen kommer litt sent. Noen obligasjoner er konverterbare, og derfor kan de alltid innfris til en på forhånd avtalt kurs. For de med fastrente obligasjonene gjelder at de alltid kan innfris til kurs 100 og tilsvarende kan de mange lånene med rentetak innfris til kurs 105. Har du tatt opp et med fastrente lån til kurs 97, så kan du høyt komme til å innfri det til kurs 100. Altså 3 kurspoeng høyt enn du tok opp lånet til. Det svarer til 30.000 kr. for hver million du skylder på lånet. Hadde du i stedet for opptaket lånet til kurs 93, så kunne du risikere, å komme til å innfri lånet 7 kurspoeng høyt. Ved innfrielser gjelder det om å innfri lånet til den lavt mulige kurs. Hvis realkredittinstituttet f.eks. selger for 1 mill. kr. obligasjoner, og investorene vil kjøpe obligasjonene til kurs 96, får du 960.000 kr. utbetalt. I praksis får du mindre utbetalt, da du skal betale kostnader til staten og realkredittinstituttet. Da du skal nedbetale 1 mill. kr., men bare får 960.000 kr., har du et kurstap på 40.000 kr. Hvis det er avtalt, at obligasjonene forrentes med 5 prosent, og investorene vurderer at 5 prosent er en passende rente, er de klare til å kjøpe obligasjonene til kurs 100. Det svarer i prinsippet til å betale full pris for obligasjonen. Normalt utstedes det ikke med fastrente obligasjoner, hvis kursen er 100 eller derover. Vurderer investorene at 5 prosent er for litt, vil de ikke betale full pris (kurs 100) for obligasjonen. Eksempelvis beslutter de seg for å kjøpe obligasjonene til kurs 96, og på den måten får de en bedre forrentning – og for oss blir det tilsvarende dyrere å låne. Det skyldes at investorene løpende mottar rentebetalinger av hypoteklånet på 1 mill. kr. Hvordan velger du hypoteklån? Når du skal velge hypoteklån, er det mange ting, du skal være oppmerksom på. Det viktigste er, at du velger lånet din på et så opplyst grunnlag som mulig og ikke lar deg begrense av produkttilbudet i ett realkredittinstitutt. På den måten treffer du praktisk det riktigste valget, og det er det billigste i lengden, da du dermed unngår å betale for lånetyper, som du dypt sett ikke har behov for. Lånevalget har stor betydning for noe som skjer med restgjelden og ytelsene, hvis det sent skjer endringer av renten. Hvis du selv vil gå på oppdagelse i de mange forskjellige lånetypene, finnes det mange utmerkede bøker og hjemmesider. På realkredittinstituttenes hjemmesider finner du masser av informasjon, og her består kunsten i å vurdere fordeler og ulemper i forhold til lånebehovet din. Det kan være vanskelig, da det er vanskelig å avgjøre, noe som er reklame og noe som er reell informasjon. På internett finnes også debattsider, hvor du har mulighet for å diskutere faglige ting med andre debattanter. På disse sidene er det ofte mange meningstilkjennegivelse, og det kan være vanskelig å vite hvem du skal tro på. Har du bruk for personlig rådgivning, så er det en god ide, å få hjelp fra en upartisk rådgiver. Det gir deg det nødvendige overblikket over lånemulighetene, og så får du en objektiv vurdering av fordeler og ulemper i forhold til privatøkonomien din og lånebehovet din. Er du interessert i upartisk rådgivning, så skal du sikre deg at rådgiveren ikke formidler lån eller på annen måte har økonomiske interesser i valget din av lån. Boliglån kan være komplisert å forstå. Derfor skal du også sikre deg at rådgiveren har de faglige forutsetningene. Det er viktig, at rådgiveren tar høyde for hele samlet økonomien din og framtidsplanene dine. Den praktiskeste måten å få kontakt til en upartisk rådgiver er enten ved å søke på internett, eller via anbefalinger fra venner og bekjent, som selv har stiftet erfaringer med upartisk rådgivning. Du skal være oppmerksom på at hvis du skal låne via et realkredittinstitutt, skal du først lånegodkjennes, og heretter skal du ha et lånetilbud på den lånet du foretrekker. Når det er på plass, skal du dra stilling til om kursene på obligasjonene skal låses, inntil lånet utbetales. Blir de det, risikerer du ikke at en rentestigning medfører høyere ytelser.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.