Nytt undersøkelse viser at investering i eiendommer er mer risikofylt enn hittil antatt.
Det er blitt desember måned, det nye året står for døren, og dermed er det nok engang blitt høysesong for kreative tiltak, som kan redusere den effektive skattesatsen i det forgangne året.
Klassikeren om å innskyte mer på pensjonsordningen er stadig gangbar, men å dømme etter mengden av annonser i avisene blir årets julehit de såkalte K/S prosjekt.
Det skorter slik ikke på tilbud om å få redusert sin skatt (i praksis er det tale om skatteutsettelse) ved å investere i fast eiendom via et kommandittselskap.
Men før man sier ja takk og tar imot julegaven fra SKATT er det verdt å forholde seg kritisk til risikoen på investeringen.
Hva med risikoen?
En ny undersøkelse i fagtidsskriftet Finans/Invest (Nr. 6, 2007) viser nemlig at risikoen ved eiendomsinvesteringer er vesentlig høyere enn tidligere antatt.
Forfatterne bak undersøkelsen peker på at selve metoden til å gjøre opp verdien av en eiendom medfører at risikoen ved eiendomsinvestering kommer til å framstå kunstig laver.
Utover et løpende direkte utbytte består det samlet utbyttet også av verdistigninger. Problemet er, at eiendommer typisk bare vurderes 1-2 ganger årlig, hvilket minsker de løpende utsvingene, når man måler utbytter.
Neste måneds utbytte vil slik minne mye om denne månedens utbytte, mens utbyttene på konkurrerende aktiva så som aksjer og obligasjoner vil fluktuere mer, da det jo løpende stilles nye priser i disse.
Konsekvensen er altså, at de månedlige utsvingene tilsynelatende er meget lave på eiendommer, hvorfor investeringen kommer til å framstå mer sikker enn eksempelvis aksjer og obligasjoner.
Tillater vi oss å måle utbyttet på eiendomsinvesteringer på samme måte som på aksjer og obligasjoner, viser et oppslag i kurslistene at europeiske eiendomsselskaper i gjennomsnitt har tapt 37 prosent i verdi i år.
Den riktige horisonten
Men hvilken horisont bør man se på? de fleste vil nok være enige i at eiendomsinvesteringer er for den langsiktige investoren.
Ingen kjøper eiendommer for å selge igjen måneden etter. Dels er det relativ høye handelskostnader og dels er eiendommer pr. definisjon en illikvid aktivklasse.
For den vanlig investor er det slik misvisende å framskrive de kunstig lave utbytteutsving fra månedlige observasjoner, når man skal danne seg et inntrykk av utviklingen noen år frem i tid.
Den relevante måleenheten er her utsvingene på de årlige utbyttene, og så er vi ved å være framme ved sakens kjerne.
Utsvingene på utbyttet på eiendomsinvesteringer blir nemlig 3 ganger så høyt, når man måler på årlige utbytter fremfor månedlige!
Dermed risikerer man å undervurdere risikoen på eiendominvesteringen, hvilket i siste ende kan føre til en uhensiktsmessig porteføljesammensetning.
Som potensiell eiendomsinvestor bør man slik alltid forholde seg til risikoen og investeringshorisonten, og når disse to forholdene betraktes i samme perspektiv, framstår eiendommer knapp så interessante, som de typisk framstilles.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.
- Laster aksjedata...
