Når du som boligeier vet litt om renten, blir det lettere å velge den lånetypen som er den riktige for deg, så du ikke spiller hasard med privatøkonomien din. Hvorfor er det viktig å vite noe om renten? Det blir snakket og skrevet mye om renten, og mange har en mening om hvorvidt renten vil gå opp eller ned. Bankene og kredittinstituttene er sjelden enige om renteforventningene. Derfor er det en fordel, hvis du selv har en viss forståelse for hva renten er for en størrelse og hvilke ting, det påvirker den.
På den måten får du lett ved å velge det boliglånet som passer best til deg og privatøkonomien din. I sin mer enkle form er renten den prisen du betaler, for å kunne låne penger til å kjøpe boligen din. Renten avhenger bl.a. av:
– Lånets løpetid.
– Om lånet er med fast eller variabel rente.
– Om lånet er med eller uten avdrag.
– Hvor stor sikkerhet utlåneren har for å få pengene igjen.
Renten har stor betydning for hvor meget du skal betale i avdrag på lånet. Men den har også betydning for hva det vil koste deg å innfri gjelden, og dermed for, hvor godt friverdien din er beskyttet. Friverdien er forskjellen mellom boligens og gjeldens verdi.
Variabel eller fast rente.
På noen lånetyper er renten fast gjennom hele løpetiden, mens andre lånetyper har variabel rente. Renten er normalt lavere på lån med variabel rente, men her er risikoen også større, da lav rente og høy risiko henger sammen. Hvis du har et lån med variabel rente, kan avdragene stige i lånets løpetid, og det er i prinsippet ikke noe øverste tak for rentestigningen. Friverdi din er også dårlig beskyttet, når du har et lån med variabel rente. Hva er forskjellen på hypoteklån og banklån? Renten er som hovedregel lavest på hypoteklån. Derfor kan det normalt best betale seg å låne penger til boligen din i et realkredittinstitutt, men her kan du bare belåne huset din opp til en grense på 80 prosent av husets verdi. Hvis du har bruk for å låne mer, må du ta et banklån. Når du låner penge i et realkredittinstitutt, er det først og fremst renten, som avgjør hvor dyrt lånet blir. Når du tar opp et hypoteklån, utsteder kredittforeningen obligasjoner, som de selger til investorer på de finansielle markedene. Salgsprisen avgjør renten, og salget av obligasjonene skaffer de pengen som du gjerne vil låne.
Bankene bestemmer derimot selv hvilken rente de vil låne penge ut til. Som vanlig boligeier må du derfor ofte forhandle med banken for å få fornuftige rentevilkår. På banklån er renten normalt variabel. Det betyr at banken med forholdsvis kort varsel kan endre renten og dermed kundenes kostnader.
Hva bestemmer renten?
Det er mange faktorer, som er med til å bestemme renten, men de helt grunnleggende faktorene er den økonomiske veksten og prisstigningene i samfunnet (inflasjonen). Økonomien har det med å bevege seg i bølger. Noen ganger går det godt, og økonomien befinner seg billedlig talt på toppen av en bølge, andre ganger går det dårlig. Når det går godt for økonomien, er veksten høy, og det er lav arbeidsløshet. I så fall snakker økonomene om høykonjunktur. I perioder, hvor det går godt for økonomien, er det er mange, som vil låne penger til forbruk og investeringer. Da penger ikke finnes i ubegrensede mengder, betyr den økte etterspørselen etter penger at renten stiger. Hver gang det kommer ny informasjon om den økonomiske utviklingen, påvirker det økonomenes syn på framtiden og dermed rentenivået. Hvis de økonomiske nyhetene tyder på fremgang eller fortsatt vekst i økonomien, vil renten typisk stige. Hvor meget renten stiger avhenger av om opplysningene kommer som en overraskelse. Jo mer overraskende, dess større effekt på renten.
Inflasjon
Inflasjon kan oversettes med «konstante prisstigninger». Det er inflasjonen, som bevirker at du om et år ikke kan kjøpe like mye for en hundrekroneseddel, som du kan i dag. Pengen blir simpelthen mindre verdt. I perioder med høy økonomisk aktivitet i samfunnet oppstår det lett mangel på arbeidskraft, hvilket presser lønningene oppover. Hvoretter de høye lønningene og den stigende etterspørselen etter varer og tjenesteytelser presser prisene opp. Den samme effekten sees ved stigende energipriser. Høye oljepriser gjør det dyrere å produsere, og det betyr i siste ende dyrere varer. Hvis investorene lånte penge ut til en rente, som var lavere enn inflasjonen, ville det være en ren underskuddsforretning. Derfor innregnes forventninger til inflasjon inn i renten, og renten blir dermed høyere. Siden midten av 1980 har vi hatt en lav og stabil inflasjon. Derfor er det ikke de store forventningene til en plutselig stigning. Slik forventninger er med til å holde renten i ro.
Renten historisk sett
Sett i historisk perspektiv lå renten og svingte omkring 4 til 5 prosent fram til starten av 1960. Heretter steg den med rakettfart til omkring 20 prosent i slutten av 1970, hvor vi hadde den siste store oljekrisen. Denne periode var kjennetegnet av høy inflasjon. I mange land, og særlig i USA og Europa, er det gjennom de siste tiårene kommet mer større fokus på å bekjempe inflasjon. Det betyr at renten nå befinner seg på et vesentlig lavere nivå. Blant økonomer er det bred enighet om at det er urealistisk, at renten skulle nærme seg det mer høye nivået fra 1970 igjen. Korte og lange renter Den korte renten Den korte renten er et generelt uttrykk for renten på lån, hvor løpetiden er opp til 10 år. Den helt korte renten, som gjelder for løpetider opp til ett år, har først og fremst betydning for boligeiere, som tar lån med variabel rente. I resten av avsnittet referert til den helt korte renten. De danske korte rentene har siden euro innføring i 1999 fulgt den Europeiske Sentralbanks (ECB) rentesats som en skygge, fordi Danmark har valgt å låse kronekursen fast til euro. Når ECB hever eller senker de korte rentene, gjør Nasjonalbanken det samme innenfor få timer. På den måten bevares styrkeforholdet mellom kroner og euro. Når den korte renten heves, blir lån med variabel rente dyrere.
Den lange renten
Den lange renten har betydning for lån med en løpetid på 10 år og derover. Det er først og fremst de fast forrenta hypoteklån, som følger den lange renten. Den lange danske renten er i vid utstrekning bestemt av den internasjonale renteutviklingen. Her er det først og fremst den økonomiske stabiliteten og utvikling i USA, som har betydning. Jo mer fart det er på økonomien i USA, dess mer vil det presse rentene oppover. Det skyldes at USA fungerer som økonomisk dynamo for resten av verdenen. Og den lange renten er et speilbilde av den globale økonomis tilstand. Den lange renten er normalt høyere enn den korte renten, fordi det for investorene er større risiko knyttet med å låne penger ut i lang tid. Kan man forutsi renten? De mange boligeierne ville være glade, hvis de kunne forutse rentens utvikling. Det ville gjøre det mer lettere å velge det best mulige lån fra starten. Men renten kan ikke leses av i en krystallkule. Mange rådgivere og eksperter vil gjerne gjøre seg kloke på noe som skjer med renten i fremtiden. Og når ekspertene spår at det er sjanse for en gevinst påvirker det boligeiernes lyst til å endre (konvertere) lånene deres. Det er i bankenes og realkredittinstituttenes interesse, for hver gang du konverterer lånet din, tjener finansinstitusjonene flere penge på gebyr m.m.. Til gjengjeld er det noe mer usikkert, om konverteringen reellt vil gagne deg. Renten kan nemlig ikke forutsies. Det fastslår en analyse, som Nationalbanken har offentliggjort i 2005. Likevel utarbeider finansinstitusjonene regelmessig renteprognoser, som de bruker, når de skal rådgi boligeierne om hvilken lånetype de skal velge. De færreste prognosene tør likevel gi et bud på renten mer enn ett år fram. Enda prognosen faktisk skulle vise seg å treffe flekk, er den av tvilsom verdi for deg som boligeier. For hva nytter det å kjenne renten et år fram, hvis du er ved å ta opp et 30-årig lån?
Hva skal jeg stille opp med som boligeier?
Det er ikke annen for enn å slå kaldt vann i blodet, da det likevel ikke er noen, som kan forutsi renten. Det betyr ikke at du skal se bort fra renten – tvert imot. Du skal bare ta høyde for noe som skjer med avdragene på de forskjellige lånetypene, hvis renten enten stiger, forblir uendret eller likefrem faller. Det skal sammenholdes med om du har luft i økonomien din til å kunne greie større avdrag, uten at det betyr at du må gå fra hus og hjem. Det kan selvfølgelig være fristende å velge et billig, variabelt forrentet lån, hvis økonomien ikke er helt sterk nok til å kjøpe drømmehuset. Men er økonomien din sårbar og uten luft til de store utsvingene i utgiftene, er det tross alt bedre å velge et fastrentelån. Med den typen lån kjenner du de presise ytelsene mange år fram og du slipper for å sove dårlig om natta, hver gang ekspertene spår at nå stiger renten. Det er likevel viktig å være oppmerksom på at avdragene bare er en blant flere forhold, du skal være oppmerksom på, når du velger lån. Det finnes etter hvert mange forskjellige typer lån, så det kan være vanskelig å gjennomskue fordeler og ulemper ved de forskjellige lånetypene. Hvis du er usikker på, hvilken type lån som vil være best for deg, kan det være en god ide å søke råd hos en upartisk rådgiver med oppgave i privatøkonomi og lån. Du bør sikre deg at rådgiveren ikke formidler lån eller på annen måte har økonomiske interesser i valget din av lån.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.