Danskene har for alvor tatt avdragsfrie lån til seg. I dag er fire ut av 10 hypoteklån uten avdrag. Avdragsfrie lån gir mulighet for å utsette avdragene i opp til 10 år, men du skal tenke deg godt om. Det er mange fallgruver, og du skal forholde deg kritisk til den rådgivningen du får.
I samarbeid med boligøkonom Poul Gammelgaard www.boligoekonomen.dk
INDHOLD
* Avdragsfrie lån er underlagt strenge lovkrav
* Innesbygget temmelig til avdragsfrihet
* Plassering av de avdragsfrie periodene
* Avdragsfrie lån kan være en dyr løsning
* Avdragsfrie lån og tilbakebetaling av dyr gjeld
* Avdragsfrie lån og pensjon
* Det er risikabelt bare å satse på avdragsfrihet
* Avdragsfrie lån gir fleksibilitet
* Forskjeller i vilkår og betingelser
* Hva skal du gjøre?
Siden midten av 1990 har utviklingen innenfor boligsfinansiering vært kjennetegnet ved en høy grad av produktutvikling. En av de største nyskapelsene er innføringen av avdragsfrie lån fra 1. oktober 2003. Populariteten snakker sitt tydelige språket, idet fire ut av 10 hypoteklån i dag er uten avdrag. Avdragsfrie lån er likevel en misvisende betegnelse, idet man bare utsetter avdragene og på den måten skyver gjelden foran seg.
Avdragsfrie lån er underlagt strenge lovskrav
Hypoteklån er underlagt strenge lovskrav, som fastsetter hvor meget du må låne i forhold til boligens verdi. Hvordan du skal betale lånet tilbake, er også fastsatt ved lov. For eiersboliger og fritidshus er hovedregelen, at lånet ikke må betales langsomt tilbake enn et 30-årig annuitetslån. Et annuitetslån er et lån, hvor ytelsen før skatt er den samme gjennom hele lånets løpetid. I begynnelsen av tilbakebetalingsperioden utgjør rentene den største delen av ytelsen, og i slutten utgjør avdragene den største delen. På grunn av den gradvis lavere renteandelen stiger ytelsen etter skatt en anelse gjennom lånets løpetid.
Det er en unntak fra regelen om tilbakebetaling som annuitetslån, idet du med avdragsfrie lån kan sette avdragene i bero i opp til 10 år. Ved lånets utløp har du mulighet for å lukke med en restgjeld, som svarer til de avdragene du ikke betalte i den avdragsfrie perioden. Restgjelden skal betales kontant, men som regel vil du kunne låne hit via et nytt hypoteklån. Det er likevel ikke alle realkredittinstitutt, som tillater restgjeld ved utløp, enda loven gir mulighet for det.
Innesbygget temmelig til avdragsfrihet
På de mer vanlige rentetilpasningsslånene (F1, F3 osv.) er det en innesbygget rett til avdragsfrihet, dvs. at du kan velge avdragsfrihet, hvis du ønsker det. Med andre lånestyper skal du på forhånd gjøre opp med deg selv om du ønsker mulighet for avdragsfrihet. Kursen på de avdragsfri obligasjonene er lavere enn kursen på obligasjoner uten rett til avdragsfrihet. Det betyr i siste ende at din gjelden blir litt større, enn hvis du hadde valgt lån med vanlige avdrag. Du kan lese mer om obligasjoner og hypoteklån i Bolius Fakta: Hypoteklån .
Plassering av de avdragsfrie periodene
På noen avdragsfrie hypoteklån har realkredittsselskapet bestemt at lånet skal starte med 10 års avdragsfrihet. Det gjelder uansett om du bare har behov for 3 år med avdragsfrihet. Andre realkredittsinstitutt har valgt den såkalte «klippekortsmodellen» hvor du velger selv hvordan du vil plassere de avdragsfrie periodene. Kanskje ønsker du å starte med 5 års avdragsfrihet og eventuelt bruke de resterende fem årene på et senere tidspunkt. Du kan f.eks. ha dem som en reserve, hvis du i en periode får bruk for et større rådighetssbeløp.
Avdragsfrie lån kan være en dyr løsning
Det er viktig, at du ikke velger avdragsfrie lån for å få «endene» i din privatøkonomien til å henge sammen. For det første gjør det deg mer sårbar, hvis ytelsen eller dine øvrige privatøkonomiske utgiftene stiger. Ytelsen er ekstra følsom overfor rentestigninger, hvis du har valgt et avdragsfritt rentetilpasningslån. For det annen er avdragsfrie lån dyrere enn lån med avdrag, sett i hele lånets løpetid. Det skyldes at du i den avdragsfri periode betaler renter og bidrag av en uendret gjeld. Den uendrede gjelden betyr også at dine ytelsene stiger markant, når du skal nedbetale på lånet. Har du eksempelvis hatt 10 års avdragsfrihet i starten av et 30-årig lån, har du 20 år til å betale den uendrede gjelden tilbake.
Avdragsfrie lån og tilbakebetaling av dyr gjeld
I noen situasjoner kan det være en god ide å benytte de sparte avdragene til å betale dyr gjeld tilbake med. På den måten betales den dyre gjelden rask tilbake, så de høye rentene blir mindre belastende for din privatøkonomien. Det kan f.eks. være tilfellet for boligkjøpere, som utover hypoteklån er nødt til å ta opp et høyt forrentet boliglån i banken. Om det er en god ide å bruke avdragsfrie lån til å betale dyr gjeld tilbake med, avhenger bl.a. av, hvilket avdragsfritt hypoteklån du velger, samt renteutviklingen og lånenes restløpetid. Har du frisverdi, er det ofte en bedre ide å betale de dyre lånene ut med et tilleggslån.
Avdragsfrie lån og pensjon
I andre situasjoner kan det være en god ide å sette de sparte avdragene inn på pensjonsordninger. Konstruksjonen krever grundig rådgivning, da det kan være vanskelig å gjennomskue om det er en fordel. Beslutningen skal sees i sammenhenger med din frisverdien, og du skal være oppmerksom på at pengen står bundet helt fram til pensjonen, hvilket krever luft i økonomien. Dessuten kan utbetalingene fra pensjonsordningene få innflytelse på din folketrygden og øvrige sosiale ytelser som pensjonist. Det betyr at den reelle skattebesparelsen på pensjonsordningen ofte forsvinner.
Det er risikabelt bare å satse på avdragsfrihet
Har du brukt de 10 årenes avdragsfrihet, kan du i prinsippet konvertere lånet til et nyt avdragsfritt hypoteklån og igjen begynne på en 10-årig periode med avdragsfrihet. Er boligprisene eller din inntekten i mellomtiden falt, kan du ikke være sikker på at du kan låne tilstrekkelig til å innfri det opprinnelige avdragsfrie lånet. Du skal nemlig kredittvurderes, og du må bare låne opp til 80 prosent av boligens handelspris. Derfor kan det være en farlig strategi å satse på å fornye det avdragsfrie lånet med et nyt. De samme problemene kan oppstå, hvis du skal selge boligen din, og boligprisene er falt. I så fall kan du risikere å skylde mer i boligen, enn du kan få ved salg.
Avdragsfrie lån gir fleksibilitet
Avdragsfrie lån kan være en praktisk foranstaltning for en kortere periode. Det kan være tilfellet, hvis du blir skilt, mister din arbeidet eller kanskje ønsker å gå på permisjon. I så fall vil de avdragsfrie periodene gi deg den fleksibiliteten som for en periode kan gi deg litt ekstra luft i økonomien. Du skal på forhånd være sikker på at du er i stand til å betale de høyere avdragene etter den avdragsfri periode.
Forskjeller i vilkår og betingelser
Overveier du å velge et avdragsfritt lån, skal du være oppmerksom på at det er forskjell på lånenes vilkår og betingelser. Ikke alle lånestyper har de samme vilkårene og betingelser for avdragsfrihet, og det er også forskjell på realkredittsinstituttenes produkter. Vil du være sikker på å velge det optimale avdragsfrie lånet, bør du undersøke de forskjellige lånestypene på markedet. Du bør også være oppmerksom på at avdragsfrie banklån som hovedregel er dyrere enn avdragsfrie hypoteklån.
Hva skal du gjøre?
Nå skal du ikke la deg forskrekke, men bare være oppmerksom på at avdragsfrie lån ikke er en gavesbod, og at det faktisk eksisterer fallgruver. Tenker du deg godt om, kan det i noen situasjoner være en god ide å velge avdragsfrie hypoteklån. Jo mer frisverdi og luft du har i budsjettet dess mindre er din risikoen ved å velge avdragsfrie lån. Ønsker du hjelp til å finne rundt i lånejungelen, skal du sikre deg at din rådgiveren ikke har økonomisk interesse i hvilket lån du velger. Det er nemlig ingen hemmelighet, at realkredittinstituttene i de mange situasjonene tjener mer på å tilby avdragsfrie lån enn vanlige hypoteklån med avdrag. Det skyldes at du betaler bidrag av en uendret gjeld.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.
- Laster aksjedata...
