Boligrådgivning

Hvilke rådgivere og erhvervsdrivende kan du trekke på, når du kjøper eller selger bolig? Les vi guiden og bli klokere. RÅDGIVNING: I en typisk bolighandel kommer du i kontakt med eiendomsmegler, advokat, bank, realkredittselskap, forsikringsselskap og byggesakkyndig. Her kan du se, hvem som kan hjelpe deg med hva. Eiendomsmegler Ejendomsmeglerens primære rolle er å formidle kontakten mellom kjøper og selger, men han vil i praksis være selgers representant. Det er likevel verdt å merke at eiendomsmegleren er forpliktet av en rekke etiske regler, og at han ifølge loven» … med omsorg for begge parters interesser skal virke for at det blir handlet …». Det er altså ikke fri klappjakt på kjøpere. Eiendomsmegleren skal være garanten for at tingene går skikkelig til. Eiendomsmeglerne har forskjellige tilhørigheter. Flere meglerkjeder er eid av en bank eller et realkredittselskap eller har nære samarbeidsrelasjoner til disse. Det betyr at megleren – utover bolighandelen – også tjener penger på å selge forsikringer eller lån fra sin samarbeidspartneren/eier. Megleren er forpliktet til å opplyse deg om sine forskjellige samarbeidsavtalene, og hvis du spør, skal han opplyse om han får av provisjon fra de enkelte avtalene. Uavhengige meglere må bare kalle seg slik, hvis de faktisk er det. Det betyr at en uavhengig megler ikke må ha forpliktet seg til å avsette verken lån eller forsikringer, og hvis han mottar en provisjon fra et realkredittselskap eller et forsikringsselskap, skal han gi den videre til deg. Eiendomsmegleren er ikke forpliktet til å være medlem av Dansk Ejendomsmeglerforening (DE). Er megleren medlem – og det er de mange – er han omfattet av foreningens regler og klagenemnder. Han er også omfattet av en ansvarsforsikring, og det er din sikkerheten i tilfelle av feil. Du kan velge å bruke en eiendomsmegler som rådgiver, når du kjøper bolig. Eiendomsmegleren må bare ikke representere både kjøper og selger samtidig. Når en eiendomsmegler er kjøpers representant, kan du få hjelp til alle faser av bolighandelen – for eksempel gjennomgang av økonomi og boligbehov, før du begynner boligjakten. Når boligen er funnet, kan megleren hjelpe med å vurdere prisen, avdekke de byggetekniske forholdene, få finansieringen på plass og ordne papirarbeidet etter handelen. Det er ikke billig å benytte rådgivere. Derfor skal du vurdere, hvor meget og hvilken slags hjelp du har behov for. Det koster sjelden noe å få banken til å hjelpe deg med å få styr på de økonomiske mulighetene, før du går på boligjakt. Det kan også være, at advokaten er billigere med papirarbeidet, enn en eiendomsmegler er, eller at du har behov for juridisk rådgivning samtidig med boligrådgivningen. Advokat Advokaten kan fungere som rådgiver for enten kjøper eller selger. Advokaten skal være upartisk og må derfor ikke motta penger for å formidle lån eller forsikringer fra samarbeidspartnere. Advokaterne har en forening – Danske Boligadvokater – hvis medlemmer har særlig ekspertise innenfor bolighandel. Alle advokater skal være medlem av Advokatsamfundet, og Danske Boligadvokater har dessuten avtalt å følge et særlig sett etiske regler avtalt med Forbrukerrådet. Advokaten er tradisjonellt kjøpers mann. Som kjøper kan du benytte advokaten til å hjelpe deg med gjennomgang av din økonomien, vurdering og rådgivning om kjøpevilkårene, særlige tinglyste forhold på eiendommen, kjøpsavtalen, juridiske forbehold og dine rettighetene som kjøper. Advokaten kan også hjelpe med informasjon om eierskiftesforsikring og tilstandsrapport. Når handelen er avtalt, kan han skrive skjøte og greie tinglysning og de øvrige dokumentene, som lukker handelen av. Boligadvokater tilbyr et gratis formøte. Her kan de fortelle deg hva du skal være særlig oppmerksom på hva prisen er, og på hvilke områder de kan hjelpe deg. Hvis du lever papirløst, har barn fra et tidligere forhold, er selvstendig eller medarbejdende ektefelle, kan det være en god ide å få advokaten til å se på saken, så du kjenner dine og eventuelt dine arvingenes rettigheter i tilfelle av skilsmisse eller død. Bank Banken kan hjelpe med mange aspekter av bolighandelen. Tradisjonellt er det bankens oppgave å greie alle formaliteter med å få lånene på plass, stille garantier, kurssikre og tinglyse. Banken greier også kontakten til de øvrige rådgiverne ved finansiering av boligen. Før du beslutter deg for å kjøpe, kan banken hjelpe deg med å legge et budsjett, så du kjenner dine forventet utgiftene etter et huskjøp. Banken kan også rådgi deg om lånemuligheter og forskjellene på de forskjellige lånetypene. Det er også typisk banken, som finansierer den delen av huskjøpet som ikke kan dekkes av et hypoteklån. Det skjer ofte ved at banken får pant i din huset enten med et selgerpantebrev eller et eierpantebrev, som legges til sikkerhet for dine lånene i banken. De mange bankene gir også tilsagn om lån, så du på forhånd ved, hva du kan låne, når ønskeboligen viser seg. Selve handel foregår typisk på den måten at banken sender den avtalt utbetalingen og stiller garanti til selger for at det resterende beløpet vil bli betalt på overtakelsesdagen. Etterfølgende ordner banken finansieringen. Eventuelle banklån utbetales, og hypoteklånet tas hjem, så kjøpesummen kan sendes til selger. Banken tinglyser pantebrevene og samarbeider med advokaten om øvrige dokumenter. Banken vil normalt foreta en nøktern vurdering av din økonomien, og dens beregningene er en god rettesnor. Men banken er ikke upartisk. Den lever av å selge så mange av dens egne produktene som mulig. Utover å låne penger i banken, vil du derfor ofte oppleve også å få anbefalt konsernets hypoteklån og forsikringer. Derfor er det en god ide å sjekke priser og vilkår andre steder, så du er sikker på at du ikke betaler for meget. Dessuten skal du overveie om du vil være helt i lommen på din bankkonsernet ved å la finansiere og forsikre hele din økonomien. Realkredittselskap For de mange boligeierne er det en trygg og billig løsning å belåne eiendommen med størst mulig hypoteklån. Et hypoteklån er regulert gjennom lovgivningen, og derfor er lånenes prinsipper ens – uansett hvilket selskap du velger. Realkredittselskapene tilbyr å finansiere opp til 80 prosent av boligens kontantverdi (for sommerhus er det 60 prosent – for tomter 40 prosent). Lånene kan ha en løpetid på opp til 30 år, og det finnes en rekke forskjellige lånetyper å velge imellom. Lånet sikres ved at realkredittselskapet får pant i eiendommen med et pantebrev. I tilfelle av mislighold kan selskapet kreve eiendommen solgt. Realkredittselskapene skaffer lånene ved å utstede og selge obligasjoner. Obligasjonene selges på Fondsbørsen, og du får penger. Realkredittselskapet kan sees som en slags mellommann mellom sparere, som har penger til å kjøpe obligasjoner, og låntagere, som som du har bruk for penge. Det er kursen på obligasjonene, som avgjør hvor mange penger det kommer inn ved salget. Og dermed hvor mange obligasjoner som skal selges for å tilveiebringe det ønsket lånebeløpet. Dermed er det også kursen, som avgjør hvor dyrt lånet ender med å bli. Realkredittselskapene driver også bankvirksomhet, og derfor tilbyr de flere ytelser enn bare hypoteklån. Det er en god ide å sjekke, om det er billigere å bruke enn eksempelvis banken. Har du bruk for et lån til å finansiere de siste 15-20 prosentene av boligens verdi, vil du i de mange tilfellene få et billigere lån i banken enn i et realkredittselskap. Som kjøper er det en god ide å sette seg inn i lånebetingelsene og de forskjellige lånetypene. Spesiellt fordi dine framtidsplanene kan være avgjørende for den typen lån, du bør velge. Realkredittselskapene er ikke upartiske. De lever av å selge egne produktene og rådgiver derfor også om egne produktene. Ifølge lovgivningen skal realkredittselskapet likevel ta utgangspunkt i din økonomien. Også banker tilbyr hypoteklån og rådgivning. Du kan med fordel sammenligne gebyrene hos de forskjellige r
ealkredittselskapene og undersøke hva et tilsvarende lån vil koste i banken. Mange realkredittselskap tilbyr å forhåndsgodkjenne deg som kjøper, så du vet hvor dyrt et hus du har råd til å kjøpe. Forsikringsselskap Når du eier fast eiendom, er det både lovpliktige og frivillige forsikringer, du skal forholde deg til. Hvis din eiendommen er belånt, skal den ifølge loven være brannforsikret. Långiverne skal sikre seg at du har tegnet en husforsikring, som dekker din huseieransvaret og skader som sopp, insektangrep, storm og vann. Du vil med stor sannsynlighet bli presentert for Huseftersynsordningen, som fritar selger for det 20-årig ansvaret, han ellers har overfor deg, hvis det viser seg skjulte feil eller mangler ved huset. Ordningen krever at selger får utsarbeidet en tilstandsrapport og tilbyr en eierskiftesforsikring. Selger skal også tilby å betale halvdelen av premien på eierskiftesforsikringen. Som kjøper skal du dra stilling til om du ønsker en eierskiftesforsikring – og, hvor omfattende en dekning du vil ha. Brand-, hus- og eierskiftesforsikringer er noenlunde ens i formen, men forsikringsselskapene tilbyr forskjellige grenser for egensandel og forskjellige muligheter for tilleggsforsikring. Du kan sammenligne forsikringstilbud på www.forsikringsluppen.dk.
Det kan være klokt å tegne din husforsikringen og din eierskifteforsikringen i samme selskap, så det bare er et selskap, som skal forholde seg til problemene, den dagen uflaksen er ute – og ikke to selskap, som slåss om hvem som skal dekke skaden. Byggesakkyndig En byggesakkyndig har en byggeteknisk utdannelse som for eksempel arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør. En byggessakkyndig kan gjennomgå eiendommen og vurdere de enkelte bygningsdelenes holdbarhet. Den sakkyndig kan også vurdere om eiendommen har ulovlige eller feil konstruksjoner, og i det hele tatt peke på feil og mangler. Samtidig kan du få råd om eventuelle om- eller påsbygger. Som kjøper kan du ha glede av en byggesakkyndig, hvis du vil foreta din egen undersøkelsen av boligen. Sammen med din byggesrådgiveren kan du gjennomgå tilstandsrapporten og eiendommen, så alle forhold avdekkes. Husk at tilstandsrapporten bare sier noe om de synlige feilene og mangler. Den er ikke en garanti for at eiendommen er gått grundig igjennom.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.