Positivt med obligasjoner

På noen områder vil forbrukerne likevel møte vilkår, som kan være bekymrende. Forbrukerrådet er som utgangspunkt positivt stilt inn overfor å innføre særlig dekka obligasjoner i Danmark. Det er likevel også en rekke punkt, som Forbrukerrådet mener, man skal være på vakt overfor. Det skriver Forbrukerrådet i et høringsuttalelse til Finanstilsynet. Høringsuttalelser til Finanstilsynet Overordnet positivt med særlig dekket obligasjoner. Men det er også en rekke forhold, man skal være på vakt overfor. Lovforslag om særlig dekket obligasjoner Forbrukerrådet har mottatt utkast til lovforslag om særlig dekka obligasjoner i høring, og har følgende kommentarer til utkastet: Innledningsvisst skal det merkes, at Forbrukerrådet ikke betrakter det som sin oppgaven å kommentere den økonomiske politikken samt eventuelle endringer heri, og at rådet derfor ikke har noen kommentarer forsåvidt angår nivået for den allerede mer omtalt lånesgrense på 70 prosent. Omvendt ligger det Forbrukerrådet mer på sinne, at det generell blir skapt trygge økonomiske rammer for de danske forbrukerne. Forbrukerrådet er som utgangsspunkt positivt stilt inn overfor å innføre særlig dekka obligasjoner i Danmark, og støtter regjeringens forslag om å gi både finanssinstitusjoner og realkredittsinstitutt mulighet for å utstede særlig dekka obligasjoner. Forbrukerrådet har likevel en rekke bekymringer for de vilkårene de danske forbrukerne kan møte etter innføringen av særlig dekka obligasjoner i Danmark: – Med et tilbud av særlig dekka obligasjoner vil forbrukerne blir stilt overfor et enda mer komplekst valg, når boligen skal finansieres. Det øker behovet for profesjonell assistanse, og forbrukerne har derfor bruk for en skikkelig rådgivning. – Det må sikre, at den gevinsten bankene har utsikt til med utstedelsen av særlig dekka obligasjoner havner hos forbrukerne. Derfor skal lovforslaget straks følges opp med tiltak, som styrker den i forveien svake konkurransen i sektoren. – Forbrukerrådet ser en rekke områder, hvor innførselen av særlig dekka obligasjoner har en negativ effekt på forbrukernes økonomi. Samlet sett er Forbrukerrådet usikker på de samlet økonomiske konsekvensene for forbrukerne. Det må sikres, at forbrukerne ikke blir de økonomiske taperne i denne markante omleggingen av boligsfinansieringen i Danmark. – Kravet om den løpende overholdelsen av lånesgrensene risikere å stille forbrukerne i en uholdbar økonomisk situasjon ved synkende huspriser. Forbrukerne må ikke bli stilt overfor et krav om innskudd eller ytterligere sikkerhetsstillelse. – Utarbeidelsen av et nyt fleksibelt balansesprinsipp risikerer å påvirke de innfrielsesmetodene forbrukerne kan velge imellom. Et nytt balanseprinsipp må ikke medføre økte kostnader for forbrukerne ved førtidig innfrielse. Effekter av manglende konkurranse Både det danske realkredittmarkedet og det danske bankmarkedet for privatkunder er karakterisert ved en utilstrekkelig konkurranse. Forbrukerrådet finner, at muligheten for å utstede særlig dekka obligasjoner i verste fall kan forverre situasjonen. I takt med liberaliseringen av den danske boligfinansieringen har de danske forbrukerne opplevd en stadig stigende strøm av nye produkter. Det er både godt og skitt for forbrukerne. Den gode siden er, at hver forbruker kan få en boligfinansiering, som passer til nettopp denne forbrukerens behov. Den negative siden av medaljen er omvendt, at forbrukeren ved valget av det riktige boliglånet i stigende grad blir avhengig av profesjonell rådgivning, da den enkelte forbrukeren har svært vanskelig ved selv å velge ut det riktige mikset mellom risiko og pris blant de tilbudt boligfinansieringsmulighetene. Denne negative siden hemmer konkurransen alvorlig, og blir bare forsterket med flere boligsfinansieringprodukter. Forbrukerrådet finner derfor at lovforslaget bør suppleres med tiltak, som forsterker forbrukernes muligheter for å ta konkurransehansken opp gjennom økte gjennomsiktighet og adgang til upartisk rådgivning. Eksempelvis har forbrukerne ikke i dag mulighet for å sammenligne boligfinansiering utstedt av banker med boligfinansiering utstedt av realkredittinstitutt samtidig med at forbrukerne blir møtt med løsninger, som avhenger av produktpaletten i nettopp den finansielle virksomheten, som kunden mottar rådgivning fra. Den dårlige konkurransesituasjonen blir enda mer problematisk med innføringen av særlig dekka obligasjoner, hvor det er evident, at bankene står til en gevinst. Den merpris de danske forbrukerne betaler som følge av dårlig konkurranse blir dermed enda større, og bankenes inntjening økt tilsvarende. Sett ut fra både et forbrukerperspektiv og et samfunnsøkonomisk perspektiv bør det fra politisk side sikres, at gevinsten havner i forbrukernes lommer og ikke i bankenes kasser. I den forbindelsen er det også verdt å være oppmerksom på, at forbrukerne til forskjell fra realkredittfinansieringen ikke er sikret en markedfastsatt pris på den delen av boligfinansieringen som ligger i finansinstitusjonene. Forbrukerne vil derfor fortsatt ha en dyrere finansiering i finansinstitusjonene enn i realkredittinstituttene, da den prisen forbrukerne møter ofte vil være basert på forhandling. Forbrukerne har derfor bruk for en sober upartisk rådgivning og en reell mulighet for å være en sterk forhandlingspart. Effekter på prisdannelsen Lovforslaget inneholder en lang rekke endringer i reglene for boligsfinansiering i Danmark. Eksempelvis foreslås lånegrensen endret først til 70 prosent, og siden til 75 prosent, hvilket må formodes å ha en dempende effekt på boligprisene. Samtidig med fjerne begrensninger i perioden for avdragsfrihet og løpetid, hvilket trekker i den motsatte retningen. Forbrukerrådet finner det til forskjell fra andre særdeles vanskelig å overskue nettokonsekvensene av disse motsattrettet tendensene, men finner at det er uheldig, hvis forbrukernes nettorisiko ender med å bli økt med lovforslaget. Selv hvis den forventet gevinsten fra utstedelsen av særlig dekka obligasjoner kommer forbrukerne til gode, ser Forbrukerrådet en rekke risikoer, som trekker i den annen retningen. Blant annet ser Forbrukerrådet en risiko for en utvanning av likviditeten i de enkelte obligasjonene, når antallet av kombinasjonsmuligheter økes markant. Dette vil alt annet like medføre en stigning i forbrukernes utgifter til boligfinansiering. Størrelsen av den negative priseffekten på restfinansieringen står likeledes nokså uklart for Forbrukerrådet. Liksom effekten på den allerede eksisterende lånemassen forekommer usikker. Sist men ikke minst er det en vesentlig usikkerhetfaktor forsåvidt angår effekten av endringene på boligprisene. Samlet sett er Forbrukerrådet mer usikker på de økonomiske konsekvensene for forbrukerne av lovforslaget. Hvis bare et par av ovenstående risikoer realiseres, så peker pilen mer i retning av en negativ effekt på forbrukerne, hvis ikke det fra politisk side lykkes å sikre at bankenes gevinster ender hos forbrukerne. Forbrukerrådet føler her anledning til å beklage at det ved framsettelsen av lovforslag ikke er plikt for regjeringen til å vurdere over de økonomiske konsekvensene for borgerne (og dermed forbrukerne), men utelukkende et krav om skjønn over de økonomiske konsekvensene for næringslivet. Effekter av løpende overholdelse av lånegrenser Det fremgår av lovforslaget, at det følger av et direktivskrav, at det skal skje løpende overholdelse av lånesgrensene (Forholdet mellom lån og verdien av sikkerheten) til forskjell fra de någjeldende reglene, hvor det bare er på belåningstidspunktet, at lånesgrensen skal være overholdt. I lovforslaget gis det mulighet for at de utstedende instituttene kan skaffe supplerende sikkerhet ved å utstede lån. Kravet om den løpende overholdelsen av lånesgrensene gir anledning til en rekke spørsmål til de vilkårene denne løpende overholdelsen av lånesgrensene risikerer å få for forbrukerne. Blant annet står det ikke klart for Forbrukerrådet i hvilket omfang at
forbrukerne kan risikere å bli møtt med et krav om innskudd eller ytterligere sikkerhetsstillelse ved et fall i eiendomsprisene. Et slik krav kan sette forbrukerne i en ytterst sårbar økonomisk situasjon på et uheldig tidspunkt. Regelsettet for den løpende vurderingen av eiendomsprisene på de beslånt eiendommene står heller ikke klart for Forbrukerrådet. Eksempelvis mangler Forbrukerrådet svar på følgende spørsmål: – Hvilken prisfastsettelse skal beregningen baseres på? – Hvis prisfastsettelsen av sikkerheten baserer seg på en form for privatvurdering, hvordan avgjøres eventuelle tvister om prisfastsettelsen? – Hva menes med begrepet «til enhver tid» i §152, stk. 1, og kan forbrukerne i forlengelse herav løpende risikere å stå i utgifter til eiendomstakseringer? Felles funding Det fremgår av lovforslaget, at det er satt ned en arbeidsgruppe med henblikk på å undersøke mulighetene for at mindre finansinstitusjoner kan utstede særlig dekka obligasjoner i fellesskap. Forbrukerrådet skal i den forbindelsen merke at rådet forventer å bli inndratt i overveielsene i den omfanget en slik løsning nødvendiggjør endringer i forbrukerbeskyttende regler som eksempelvis videregiving av fortrolige opplysninger. Nytt balanseprinsipp
Det fremgår likeledes av lovforslaget, at en arbeidsgruppe er satt ned med henblikk på å utvikle en nyt og mer fleksibelt balanseprinsipp. Forbrukerrådet støtter et fortsatt stramt balanseprinsipp, som det er lagt opp til. Forbrukerrådet ser likevel en fare for at et mer fleksibelt balanseprinsipp kan føre til økte kostnader for forbrukerne ved førtidig innfrielse avderes boliglånet, hvilket rådet finner uakseptabelt. Med en gjennomsnittlig effektiv løpetid på under 10 år for et 30-årig hypoteklån er kostnadene ved førtidig innfrielse ikke en teoretisk størrelse, men konkret økonomisk virkelighet for langt de mange danske boligeierne. Fokus på kostnadene ved førtidig innfrielse tjener dessuten et konkurransemessig formål, da økt flytteskostnader kan ha en mobilitetshemmende effekt.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.