25. mai 2011
Siden 2003 har det vært mulig å ta opp hypoteklån med avdragsfrihet. Hoveddelen av de avdragsfrie hypoteklånene fås med opp til 10 års avdragsfrihet, og var man med på den første bølgen og fremdeles har lånet sitt, betyr det at den avdragsfrie perioden snart opphører. Avdragsfriheten kan ikke forlenges på det eksisterende lånet – skal man ha en ny periode med avdragsfrihet, krever det en konvertering. Her blir det derfor viktig, hvordan boligprisene har utviklet seg. Det gjør det nemlig lettere å få bevilget 10 nye avdragsfrie år, hvis man kan holde seg innen den belåningsgrensen, man har på sitt nåværende lån. Det viser seg imidlertid, å ha man holdt fast i lånet sitt, fra da det ble mulig å oppnå avdragsfrihet, kan boligprisene falle med opp til 12 prosent i året de neste tre årene, for at man fremdeles holder seg innen belåningsgrensen på 80 prosent. Har man imidlertid opptatt sitt avdragsfrie lån for 4-5 år siden, skal boligprisene stige med opp til knapp 4 prosent i året de neste 5-6 årene.
Utsiktene til avdragsfrihet avhenger i høy grad av opptakstidspunktet
Vi har laget beregninger som viser at hvis man er en av dem som har beholdt lånet sitt siden 2003, kan boligprisene sett på landsplan falle med helt opp til 12,1 prosent i året i 2011-2013 på parsell- og rekkehus og tilsvarende 9,5 prosent på selveierleiligheter, for at prisnivået igjen svarer til det nivået som var, da man tok opp lånet. Utsiktene til slike prisfall ligger ikke like om hjørnet, hvorfor lånestørrelsen uten problemer igjen vil ligge innen de 80 prosent, hvis vi ser på en gjennomsnittlig enebolig eller selveierleilighet på landsplan. Det vil selvfølgelig være avvik regionalt, ettersom boligmarkedet har utviklet seg svært forskjellig i de enkelte landsdelene.
Årlig stigning i kvadratmeterprisene fra 2011 til opphør av avdragsfrihet på det nåværende lånet, for at man kan holde seg innen den belåningsgrensen, man har på sitt nåværende lån for parsell- og rekkehus samt selveierleiligheter
Mange boligeiere har imidlertid konvertert lånene deres siden 2003 og gjør det løpende, hvorfor de fleste avdragsfrie lånene fra 2003 antagelig er erstattet av et nytt hypoteklån med 10 nye avdragsfrie år.
Ovenstående figur viser hvor mye boligens verdi skal stige med årlig alt avhengig av når lånet er opptatt, for at man holder seg innen den nåværende belåningsgrensen på 80 prosent, når avdragsfriheten utløper etter 10 år. Vi har valgt å framskrive kvadratmeterprisene med det kvartalsvise byggekostnadsindeksen gjort av opp Danmarks Statistik.
Avdragsfrie lån opptatt i 2006 og 2007 har den største utfordringen
Som det sees av figuren, er man mest utfordret, hvis man har opptatt det avdragsfrie lånet i 2006 eller 2007. Er man eneboligeier og har opptatt et avdragsfritt lån i 2007, som man velger å fastholde til den avdragsfrie perioden utløper, skal boligprisene stige med 1,8 prosent i året i perioden 2011-2017, for at lånestørrelsen igjen ligger innen belåningsgrensen på 80 prosent. For selveierleiligheter er utfordringen størst, hvis man har opptatt det avdragsfrie lånet i 2006. Her skal prisene stige med 3,8 prosent i året i perioden 2011-2016, for at lånebeløpet igjen ligger innen de 80 prosent. Forventningene våre til boligprisene gjennom 2011 er stigninger på opp til 2 prosent. Deretter forventer vi en viss utflating i priskurven. Det kan altså for eierne av leiligheter vel bli en utfordring å oppnå prisstigninger på knapp 4 prosent årlig de neste seks årene. Imidlertid kan det skje svært på få år, så det er ingen grunn til å bekymre seg unødig før tid. Det er imidlertid en god idé å være bevisst om hva som venter forut, og ha en strategi for hvordan det skal håndteres.
Utsiktene i storbykommunene ligner hverandre
Spadestikket dypere i tallene viser at utviklingen i prisene på parsell- og rekkehus og selveierleiligheter i storbykommunene i høy grad minner om hverandre, hvis man etter 10 år igjen skal ha samme belåningsgrad, som da man tok opp det avdragsfrie lånet. Tabellen viser hvor mye boligprisene i de fire største danske byene skal stige årlig fra 2011 og frem til det året hvor avdragsfriheten opphører, for at man kan lande på samme belåningsgrad, som da man tok opp det avdragsfrie lånet 10 år tidligere. Det viser seg at prisene på parsell- og rekkehus stort sett kan falle med samme prosentvise størrelse i de fire store danske kommunene, hvis det avdragsfrie lånet er opptatt i 2003, mens det for selveierleilighetene er snakk om at prisene kan falle minst i Københavns Kommune og mest i Århus Kommune.
Årlig stigning i kvadratmeterprisene fra 2011 til opphør av avdragsfrihet på det nåværende lånet, for at man kan holde seg innen den belåningsgrensen, man har på sitt nåværende lån for parsell- og rekkehus samt selveierleiligheter i de fire største danske kommunene
Er det avdragsfrie lånet opptatt senere enn 2003, begynner de nødvendige prisstigningene i høyere grad å skille seg fra hverandre. Her har københavnerne de største utfordringene, hvis de har opptatt det avdragsfrie lånet i 2006 for såvel parsell- og rekkehus, hvis det for de tre andre storbyene er mest utfordrende, hvis lånet er opptatt i 2007. Samtidig er det verdt å merke at boligeierne i Odense, Århus og Ålborg Kommune ser ut til å kunne holde skinnet på nesen, hvis lånet er opptatt i 2006/2007, da prisutviklingen her har vært noe mer rolig, enn den har vært i Hovedstaden. I de resterende kommunene i landet tegner det seg et lignende bilde, altså at man har den største utfordringen, hvis man har opptatt det avdragsfrie lånet i 2006 eller 2007.
Hva skjer det, når avdragsfriheten opphører?
De fleste boligeierne konverterer løpende lånene deres. Derfor er det kanskje fremdeles en del år til avdragsfriheten utløper. Men selv om det er tilfellet, er det alltid en god idé å forholde seg til hva som skjer med ens økonomi, når for eksempel avdragsfrihet på et lån opphører. Det er for de fleste boligeiernes vedkommende snakket om en stigning i ytelsesnivået, som kan merkes i det daglige. Man bør derfor skape seg et overblikk over konsekvensene ved opphøret av avdragsfrihet, samt se på hvilke muligheter det er for eventuelt å konvertere igjen eller i god tid begynne å spare opp til avdragsperioden begynner.