Boligpriser – prisdannelse på boliger

Faktorer som rente og arbeidsløshet er avgjørende elementer i prisfastsettelsen av boliger. Dessuten spiller et utall av andre faktorer inn på boligprisene. Hva bestemmer prisen på en eierbolig? Murermesterhus Prisen på en eierbolig bestemmes ut fra en rekke faktorer, som i en forenklet form kan inndeles i tre grupper. På det helt overordnede nivået er en rekke samfunnsøkonomiske faktorer avgjørende for prisnivået på boligmarkedet. Det svinger seg om rente, lønnsstigningstakt, inflasjon, arbeidsløshet og generell økonomisk aktivitet i samfunnet. På mellomnivået spiller en rekke demografiske og kulturelle faktorer en betydelig rolle. Eksempelvis kan store årganger av eldre borgere øke etterspørselen etter mindre rekkehus og anledninger, hvilket vil presse prisen på eneboliger ned og styrke prisen på selveierleiligheter og rekkehus. På det individuelle nivået, hvor vi ser på boligprisene i et avgrenset lokalområde, spiller faktorer som beliggenhet, innredning og vedlikeholdelsesstand en avgjørende rolle i prisdannelsen. Fungerer boligmarkedet som et marked? På et effektivt marked vil en stor etterspørsel etter f.eks. campingvogner presse prisen opp på kort sikt. De høyt priser og dermed større avanser vil trekke nye produsenter til markedet, hvoretter tilbudet økes, og markedet vil nå en tilstand av likevekt. Prisen vil nå falle tilbake på et nivå, som bare sikrer selgerne en rimelig fortjeneste. Sånn fungerer boligmarkedet imidlertid ikke. Mens campingvognen kan flyttes rundt fra sted til sted, er verken et hus eller en selveierleilighet mobil. Avgjørende for prisen på en bolig sett i forhold til prisen på andre boliger er nemlig beliggenheten. Og den kan det i sakens natur ikke produseres ubegrensede mengder av. Det betyr at etterspørselen retter seg mot en rekke attraktive områder, hvor det ofte ikke kan produseres flere boliger. Prisen vil derfor stige til et høyere nivå, hvor en rekke potensielle kjøpere blir presset ut av markedet, og det igjen etableres likevekt mellom tilbud og etterspørsel. Hvor mer stiger boligprisen under normale forhold? Enda prisen på et gjennomsnittlig enebolig nesten er firedoblet siden 1980, og prisen er steget 13 år i trekk, er det grenser for prisstigningene. Erfaringen og de økonomiske teoriene taler for at de årlige prisstigningene på en bolig på langt sikt vil ligge på nivå med lønnsstigningstakten. Stiger lønnen med 4 prosent årlig over en lengre årrekke, bør boligen stige noenlunde tilsvarende. Den faktiske utviklingen i husprisene i perioden 1980 til 2005 bekrefter i store trekk teorien. I denne perioden er prisen på et gjennomsnittlig enebolig steget med 264 prosent, mens en industriarbeiders lønn er steget med 236 prosent. Du bør derfor ikke sette nesen opp etter eksorbitante prisstigninger på fast eiendom på langt sikt, men bør stille deg tilfreds med en årlig verdistigning på eiendommen, som matcher de generelle lønnsstigningene. Hvordan påvirker samfunnsøkonomien boligprisene? Erfaringsmessig er det en tett sammenheng mellom arbeidsløshet og boligprisenes stigning. Det innlysende prinsippet er, at en familie truffet av arbeidsløshet ikke har råd til å betale for en dyr eierbolig. Dit kommer, at en høy ledighet alt annet like legger et press på lønnsstigningene. Med en høy arbeidsløshet er insentiv til å forlange en kraftig lønnsstigning ikke særlig stort. Bunnlinjen er, at det i befolkningen sammenlagt blir færre penge mellom hendene. Blant økonomer kalles det, at den økonomiske aktiviteten i samfunnet er lav, hvilket presser boligprisene nedover. Vi så det senest i begynnelsen av 90, hvor arbeidsløsheten lå på 10-12 prosent, og antallet av tvangsauksjoner hver dag steg til nye høyder. Hvorfor er den samme typen bolig billigere i Gram enn i Gentofte? En nyrenovert villa fra 1931 på 140 m2 med en tomt på 968 m2 er satt til salg for 995.000 kr. i Gram, mens en tilsvarende villa på Ranunkelvej i Gentofte koster 8.995.000 kr. Årsaken til den store prisforskjellen skal utelukkende søkes i beliggenheten. Mens Gram Kommune ligger i et lavvekstområde, hvor jobbene er sparsomme, og lønningene lave, ligger Gentofte-villaen i et høyvekstområde med masser av høytlønnede jobber. Oven i hatten kommer, at sysselsettingsutsiktene i Gram peker i den feil retningen, hvilket sau folk til å søke mot områder med bedre jobbmuligheter. Hovedstadsområdet er derimot inne i et økonomisk boom, som trekker flere mennesker til regionen og dermed øker etterspørselen etter boliger. Hva får boligprisene til å stige unormalt mer? Siden 1994 er boligprisene på landsplan steget år for år. Prisstigningene satte inn samtidig med et langvarig rentefall og et fortsatt fall i arbeidsløsheten. Rentefallet betydde at man skulle betale færre penge for å låne penge til boligen. Dermed fikk boligkjøpere råd til å betale en høyere pris for drømmeboligen uten å skulle betale mer i månedlig nettoytelse. I takt med rentefallet og liberaliseringen av lånemarkedet falt arbeidsløsheten, og stemningen blant forbrukerne ble mer optimistisk. Med skattestoppet i 2001 og det fortsatt rentefallet ble jorden gjødslet for ytterligere stigninger i boligprisene. Skattestoppet satte en øverste grense for eiendomsverdiskatten, hvilket betydde lavere utgifter for boligeiere og dermed mulighet for å by en høyere pris for boligen, uten at nettoytelsen av den tomten ble høyere. Som en foreløpig kulminasjon innførte realkredittselskapene i 2003 mulighet for avdragsfrie lån, hvilket atter ga nye kjøpere mulighet for å betale en høyere pris for en bolig. Hva får boligprisene til å falle unormalt mer? Stigende renter, høy arbeidsløshet og forhøyelser av skatter og avgifter er rendyrket giftet for boligmarkedet. Vi så det i begynnelsen av 80, hvor både arbeidsløsheten og rentene steg, hvilket fikk boligprisene til å falle. Sent kom potetkuren i 1986, som redusert verdien av rentefradraget fra 70 til 50 prosent, hvilket gjorde det markant dyrere å låne penge og dermed også dyrt å bo i eierbolig. Da arbeidsløsheten samtidig fortsatte med å stige, ble det forutsigbare resultatet synkende boligpriser, som først opphørte i 1994. Under oppgangsperioden i 90 ble det påny justert på rentefradraget, og verdien ble satt ned til 33 prosent. Men støttet av en lav arbeidsløshet, nye muligheter for variabelt forrenta lån og lavere renter fortsatte boligprisene likevel uhindret med å stige. Hvilken rolle spiller psykologiske faktorer? Psykologiske faktorer får ofte en selvforsterkende effekt. Når avisene skriver at det tar lengre tid å få solgt en bolig, blir kjøperne mer avventende og ser tiden an. Boligene hoper seg opp hos meglerne, og noen selgere er villige til å gi et avslag i prisen, hvilket rask ryktes. På samme vis gir frykten for arbeidsløshet en negativ stemning blant forbrukerne. Boligkjøpere vil gjerne ha litt penge i reserve, hvis de skulle bli truffet av ledighet. Derfor har de ikke lyst til å betale så mye for en bolig, hvilket i best fall legger en kraftig demper på prisene og i verste fall får boligprisene til å falle. For et par år siden så vi den motsatte effekten på salg av prosjekterte boliger, som lynhurtigt steg i pris. Kjøperne stilte seg i kø ved salgskontoret og kjøpte kanskje to-tre leiligheter med henblikk på videresalg og i håp om en rask fortjeneste. De første prosjektene ble rask utsolgt, hvilket ga kjøperne til de neste prosjektene blod på tanna, med den resultatet at prisene steg. Får forbedringer boligens pris til å stige? Forbedringer som nye vindu eller et nytt tak vil sjelden bety at prisen på boligen stiger tilsvarende. En bolig kjøpes normalt under den forutsetningen at tak og vindu er tette, og kjøper ser derfor ingen tomt til å betale full pris for den typen forbedringer. En god vedlikeholdelsesstand betyr likevel som hovedregel at boligen blir mer ettertraktet. Men som boligeier skal du ikke regne med at huset blir 400.000 kr. mer verdt på grunn av et nytt tegltak til samme pris. Tilsvarende kan hele utgiften til et nytt
badeværelse eller en påbygg ikke automatisk hentes hjem ved et salg. Dels har kjøperne vanskelig ved å vurdere verdien av forbedringen, og dels ville de nye eierne kanskje ha innrettet badeværelset annerledes. Hva betyr beliggenheten? Som eiendomsmeglere ofte sier, er boligens beliggenhet avgjørende for prisen. Beliggenhet er imidlertid ikke bare ett spørsmål om havutsikt eller grønne områder i nabolaget. Først og fremst er det avgjørende at de nye eierne kan få arbeid i området uten å skulle bruke flere timer på den daglige transporten. Prinsippet er, at jo tettere boligen ligger ved de attraktive arbeidsplassene, jo høyt er etterspørselen og dermed prisen. Derfor er boligsprisene markant høyere i vekstområder som København, Århus og trekantsområdet ved Veile enn i ytterdistrikt som Falster, Nordjylland og Langeland. Når jobbsituasjonen er avklart, retter boligkjøperen blikket mot lokalområdet, hvor den rette beliggenheten med havutsikt rask kan bety en million ekstra oven i prisen. Dreier det seg om de tradisjonelle familieboligene, vil de mange kjøperne foretrekke en bolig tett på skole og daginstitusjoner. Gode innkjøpmuligheter og grønne områder i nærheten teller som et ekstra pluss, fremgår det av meglernes boligannonser.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.