Når du låner penger til boligen din som et obligasjonslån, skjer det i prinsippet det, at realkredittinstituttet selger obligasjoner for det beløpet, du låner. Banken kan som regel ikke selge obligasjonene til kurs 100. Obligasjonenes kurs endres hele tiden, i takt med at renten stiger eller faller seg. Kursen har betydning for hvor stort et lån du skal ta opp for å kunne betale selgeren den fastsatt kontantprisen.
Obligasjonskursen kan nå å endre seg i de ukene som går, fra du har fått tilbudt obligasjonslånet, til du får pengen utbetalt. Det kan være nervepirrende å følge kursene i den perioden, fordi den endelige kursen kan bety en del for din månedlige utgiften. For å unngå dårlig nattesøvn kan du velge å kurssikre lånet, så du får lånet til den kursen, som gjelder, når du får lånet tilbudt. Du betaler likevel gebyr for denne sikkerheten, og realkredittinstituttenes pris kan variere.
Et med fastrente obligasjonslån har som regel en høyere ytelse enn et lån med variabel rente. Til gjengjeld har det med fastrente lånet den fordelen at du kjenner den presise ytelsen fra den dagen du oppretter lånet, til den dagen du har betalt det tilbake. Du får altså ingen ubehagelige overraskelser, hvis renten stiger. Et med fastrente obligasjonslån er derfor et mer sikkert lån.
Faller renten, kan du innfri til kurs 100, enda obligasjonens kurs er steget til over kurs 100. Du har også mulighet for å innfri din lånet til den aktuelle kursen. Det betyr, å være renten steget – og kursen på din lånet dermed fallet – kan du bringe din restgjelden ved en såkalt konvertering.
Denne mulighet har man ikke med et kontantlån, da en eventuell kursgevinst her vil bli beskattet. Kontantlånet er typisk litt billigt enn obligasjonslånet, men gir altså ikke samme innfrielsesmuligheter og anvendes bl.a. derfor ikke særlig meget av private boligseiere.
Variabelt forrentet lån
Lån med variabel rente har flere forskjellige navn. De kalles bl.a. fleks-lån, rentetilpasningsslån og tilpassingslån. Denne type lån har normalt en lavere ytelse enn de med fastrente lånene. Til gjengjeld avhenger ytelsen av om renten stiger eller faller. Hvis renten faller, blir ytelsen lavere. Omvendt blir ytelsen høyere, hvis renten stiger. Du kjenner altså ikke den presise ytelsen på lånet, og derfor er lån med variabel rente mer usikre enn med fastrente lån.
Det finnes flere forskjellige typer lån med variabel rente. F1-lån rentetilpasses hver år, mens F3- og F5-lån tilpasses henholdsvis hver tredje og hver femte år. Jo ofte lånet tilpasses, jo billigt er det typisk (gjelder ikke i øyeblikket, november 2006).
Hvis du skal velge mellom F1, F3 og F5, bør du bl.a. vurdere sannsynligheten for at du skal innfri din lånet i løpet av rentilpasningsperiod – f.eks. fordi du skal flytte. Hvis renten er falt i mellomtiden, kan det nemlig bli dyrt å innfri lånet, da kursen kan komme over 100. Du bør derfor velge fleks-lån med kort løpetid, hvis det er risiko for at du skal flytte innenfor den perioden rentetilpasningen gjelder.
P-lån er en særlig type lån, hvor det bare er en bestemt prosentdel av lånet, som rentetilpasses. Det er et lån, hvor det bare er usikkerhet om renten på en del av lånet.
T-lån er også et variabelt lån, men i stedet for at ytelsen endrer seg, er det restløpetiden, som varierer. Stiger renten, blir restløpetiden lengre, faller renten, blir restløpetiden kortere.
Lån med rentetak
Et lån med variabel rente og rentetak er en god mellomløsning, hvis man gjerne vil ha et forholdsvis billig lån med variabel rente, men samtidig gjerne vil være sikker på at renten ikke løper løpsk. Rentetaket setter nemlig en grense for hvor meget renten på lånet kan stige. Rentetaket kan f.eks. være på 4, 5 eller 6 prosent. Du betaler noe for den sikkerheten, rentetaket gir deg. Ytelsen på et lån med rentetak er derfor høyere enn ytelsen på et lån med variabel rente uten rentetak.
Lånet innfris til dagkurs. Det vil si at som ved fleks-lån kan du risikere å skulle innfri lånet til «overkurs», hvis du f.eks. skal flytte på et tidspunkt, hvor renten er falt.
Avdragsfrie lån
Likegyldig om du velger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighet for å velge et avdragsfritt lån. Det vil si et lån, hvor du betaler rentene, men ikke nedbetaler på selve lånet. Avdragsfrie lån er ett av de nyeste tiltakene på lånemarkedet. De ble lansert 1. oktober 2003.
Et avdragsfritt lån er ikke avdragsfritt til evig tid. Det er typisk avtalt en avdragsfri periode på f.eks. 10 år, hvoretter du enten skal begynne å betale avdrag på lånet eller skal legge lånet om til et nyt avdragsfritt lån. Dette forutsetter likevel at husprisene ikke er falt, så du derfor ikke kan få det nye lånet innenfor 80 prosent-grensen.
Avdragsfrie lån er mer sikre i perioder, hvor husprisene er støtt stigende. Her vil du langsomt opparbeide en friverdi, enda du ikke betaler av på din gjelden. I perioder, hvor husprisene faller, er avdragsfrie lån mindre sikre. Du kan nemlig risikere at husets verdi faller så mye, at gjelden på et tidspunkt vil overstige husets verdi.
Ett med fastrente avdragsfritt lån er dyrere, men også mer sikkert enn et avdragsfritt lån med variabel rente.
Hva skal du velge?
Du kan få din bankrådgiveren til å beregne den månedlige ytelsen for flere forskjellige lånetyper og beregne hvor meget ytelsen på lånet med variabel rente vil stige, hvis renten stiger.
Som en tommelfingerregel skal din budsjettet henge sammen, uansett om du velger en finansiering med et med fastrente lån med avdrag eller et fleks-lån med eller uten avdragsfrihet. Du skal ha «plass» i din økonomien til eventuelle rentestigninger.
Umiddelbar er det vanskelig å vite hvilken vei renten beveger seg, og du bør derfor overveie hvilken lånetype det passer best til nettopp din økonomien og din temperamentet.
I 2006 valgte 25 prosent av alle låntagere lån med variabel rente, mens 75 prosent valgte med fastrente lån. Årsaken er antakelig, at de fleste forventer at renten vil stige i fremtiden, og at mange derfor velger de mer sikre med fastrente lånene.
Les mer i Bolius Fakta: lån med sikkerhet .
Hvilke gebyr og andre kostnader er det på lån med sikkerhet?
Utover rentene betaler du også en rekke gebyr og andre kostnader til bank, realkredittinstitutt og staten, når du låner penge. Det svinger seg om:
* Et lånessakgebyr på 1.000-2.500 kr.
* Et servicegebyr
* Et gebyr for tinglysningsekspedisjon
* En tinglysningsavgift til staten på 1,5 prosent av lånets størrelse
* Bidrag til realkredittsinstituttet.
Bidragsssatsen fastsettes etter, hvor stor en andel av boligen din du belåner. Jo høyt en andel av huset som er belånt, jo høyt er bidragsssatsen.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.
- Laster aksjedata...
