Refinansiering – konvertering
Boligeiere med med fastrentelån kan ofte utnytte et rentefall ved å erstatte lånet med et lavt forrentet lån og dermed spare penger på den månedlige utgiften.
INNHOLD
* Hva er en refinansiering?
* Når skal du refinansiering ditt lån?
* Hvor mye tjener du på en refinansiering?
* Hvilket lån skal du legge om til?
* Hvordan får du flere penger mellom hendene?
* Hvor meget koster en refinansiering?
* Hva skal du overveie før en refinansiering?
Hva er en refinansiering?
Ved en refinansiering innfrir du ett eller flere av dine med fastrente hypoteklån og tar opp et nytt lån, som dekker kostnadene til innfrielse av de gamle lånene.
En låneomlegging er også kjent under betegnelsen «konvertering» og benyttes utelukkende i forbindelse med med fastrente lån. For de mange boligeierne med med fastrente lån er en omlegging aktuelt, når renten gjennom en periode har falt markant.
Den grunnleggende ideen i en lånerefinansiering er å erstatte et høytforrentet lån med et lavt forrentet lån. Dermed betaler du færre penger i renter, og dine samlede nettoytelser på lånet faller. Den type av omlegginger kalles en nedkonvertering og er den mer populære.
Ønsker du å erstatte et lån med en lav kupongrente (kupongrente er obligasjonens pålydende rente) med et lån med en høyere kupongrente, er det tale om en oppkonvertering. Oppkonverteringer benyttes, når renten stiger, og du vil fryse fast boligens gjeld på et lavere nivå.
For å legge et lån om kan du henvende deg i banken, i realkredittinstituttet, hos eiendomsmegleren eller hos en privatøkonomisk rådgiver.
Når skal du refinansiere dine lån ?
Hos mange kredittinstitutter kan du melde på deg en automatisk overvåking av lånet. Du vil heretter få beskjed, hvis en refinansiering av lånet kan betale seg.
For at en lånerefinansiering kan betale seg, bør en rekke forhold være oppfylt i større eller mindre grad:
* Renteforskjell: Jo større, jo bedre. Som hovedregel bør du gå minst 2 prosentpoeng ned i rente. Har du eksempelvis et lån med en kupongrente på 6 prosent, bør du erstatte lånet med et nytt lån med en kupongrente på 4 prosent.
* Lånets størrelse: Jo større, jo bedre. En hyppig anvendt tommelfingerregel sier at lånets størrelse helst skal være mer enn 250.000 kr.
* Restløpetid: Jo lengre, jo bedre. Da hovedformålet med en låneomlegging er å oppnå en lavere rente, vil rentebesparelsen være beskjeden, hvis det bare går 5-10 år, før lånet er betalt ut.
* Kursnivå: Kursen på det nye lånet bør være så tett på 100 som mulig for å unngå en dramatisk stigning i restgjelden. Et passende kursnivå synes å ligge på mellom 97 og 100.
Hvor mer tjener du på en lånerefinansiering?
Besparelsen ved en refinansiering avhenger av hvor stort et lån du legger om, og av det aktuelle kursnivået på ditt nye lån.
Eksempel: Du har tatt opp et lån i september 2002, hvor den effektive renten på en 30-årig obligasjon lå på ca. 6 prosent mot i dag ca. 5 prosent. Lånets restgjeld er gjort opp til 1 mill. kr.. Den månedlige nettoutgiften på lånet er 4.919 kr., og den effektive renten etter skatt er gjort opp til 3,99 prosent. Restløpetiden er på 26 år.
Som det fremgår av tabellen nedenfor, er det ikke de store penger å hente ved en refinansiering på det aktuelle kursnivået. Bytter du like over med et lån på 5 prosent med en uendret løpetid, er det utsikt til en månedlig nettobesparelse på 150 kr.. Gjort opp over en 10-årig periode summer besparelsen seg opp til 6.272 kr.
Enda det er en mindre fortjeneste på refinansiering, er det ikke gitt, at en refinansiering av lånet er en god ide. Ved å legge om på nåværende tidspunkt avskjærer du deg reellt fra å legge om sent, hvis renten skulle falle litt mer.
Tør du satse på at renten faller så mye, at kursen på en 30-årig obligasjon på 4 prosent kravler opp på eksempelvis 98,5, er det en solid besparelse å hente. Etter 10 år kan nettogevinsten gjøres opp til 97.335 kr., hvilket svarer til ca. 9 prosent av hovedstolen.
Hvilket lån skal du refinansiering til?
Ved valg av nytt lån bør du overveie om du helst vil spare penger på langt sikt, eller om du primært ønsker en lavere utgifter her og nå.
Velger du å skifte ut et lån på 6 prosent med et 30-årig lån på 5 prosent, «sparer» du tilsynelatende 530 kr. om måneden. Reellt er det likevel ikke tale om en besparelse, da du nå skal nedbetale og betale renter på lånet fire år mer. Etter 10 år ender du da også med en merutgift på 3.787 kr.
Ønsker du en reell besparelse, er det i ovenstående eksempel ingen vei utenom en høyere nettoytelse. En nærliggende mulighet er å ta opp et 20-årig lån med en kupongrente på 4 prosent. Ganske visst kommer du av med 666 kr. mer om måneden, men til gjengjeld summer nettobesparelsen etter 10 år seg opp til 54.273 kr.. Besparelsen hentes hjem gjennom lavere renter og en kortere avdragsperiode.
Ønsker du derimot den lavest mulige utgift, skal du velge ett variabelt forrentet lån (F1). Til gjengjeld til den lave renten må du leve med risikoen for en høyere nettoutgift, hvis renten skulle stige.
Den ultimat laveste nettoutgiften oppnår du ved å velge et avdragsfritt F1-lån. I eksemplet viser vi beregningene at nettoutgiften faller til 2.338 kr. om måneden, hvilket er 2.581 kr. mindre enn på det gamle lånet. Vær likevel oppmerksom på at rentestigninger slår ekstra kraftigt igjennom på avdragsfrie F1-lån.
Hvordan får du flere penger mellom hendene?
Mange boligeiere kombinerer en refinansiering med muligheten for å få flere penger mellom hendene. I kraft av prisstigninger og avdrag på boligen har boligeiere med bare tre-fire år på baken ofte spart opp en betydelig friverdi i eiendommen.
Står du og savner kapital til en større forbedring av boligen, eller drømmer du om en ny bil, er det nærliggende å forhøye det nye lånet tilsvarende. Erstatter du eksempelvis det gamle lånet på 1 mill. kr. med et nytt lån på 1,5 mill. kr., får du 500.000 kr. utbetalt før kostnader. Velger du den avdragsfrie F1-modellen, koster det nye lånet ikke mer enn 3.499 kr. i månedlig nettoutgift.
Før kredittinstituttet bevilger deg et lån utover det eksisterende lånet, skal boligen vurderes. Du betaler ikke ekstra for vurderingen, men kan i noen tilfeller risikere å skulle betale en mindre bidragssats til kredittinstituttet, hvis boligen er steget ekstraordinært mer i verdi. Ved mindre forhøyelser av hovedstolen er det ikke tradisjon for en ny vurdering. Praksiser er forskjelligt blant realkredittinstituttene, hvor noen setter en stigning på 100.000 kr. som grense for en ny vurdering, mens andre opererer med mindre beløp.
Hvor meget koster en refinansiering?
Prisen for en refinansiering løper typisk opp i ca. 2 prosent av det lånt beløpet, men i en viss utstrekning har du selv mulighet for å styre kostnadene. Det gjelder bl.a. utgiften til kurssikring eller differanserente &, som du kan velge bort. Ved et eventuelt fravalg må du til gjengjeld leve med at du ikke kjenner din presise utgift fremover.
Banken eller kredittinstituttet tilbyr ofte å ordne tinglysninger, men i enkle lånesaker er det ikke noe problem selv å transportere pantebrevet opp på tinglysningskontoret og dermed spare kanskje 2.000 kr.
Hva skal du overveie før en refinansiering?
Når du vil refinansiere et lån i boligen din om, skal du foreta en rekke valg:
* Oppsigelsestidspunkt: Et med fastrente lån kan alltid sies opp av låntager og innfris til kurs 100. Kravet er, at du sier opp lånet med minst to måneders varsel til den førstkommende terminen. Ønsker du å innfri lånet til desemberterminen, er siste frist 31. oktober.
* Metode: Du velger mellom en såkalt straksinnfrielse eller oppsigelse til termin. Ved en strakssinnfrielse kjenner du ytelsen på din nye lånet med det samme, men skal til gjengjeld betale differansesrenter fram til terminsskiftet. Alternativt kan du si opp din gamle lånet til terminsskiftet, men må leve med risikoen/muligheten for henholdsvis rentesstigninger og rentefall fram til terminsdatoen.
* Kursssikring: Velger du å si opp lånet til termin, kan du kursssikre det nye lånet, hvilket koster et fradrag i kursen.
* Sammenslåing: Har du flere små hypoteklån, kan det være praktisk å legge dem sammen til et nytt og større lån. Samtidig har du mulighet for å spare penger på bidraget, da realkredittsinstituttene typisk forlanger et minimumsbidrag på hver lån.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.