Realkreditinstituttene tilbyr flere forskjellige typer lån til boligeiere mot sikkerhet i fast eiendom. KONVERTERING: Grunnleggende er det tre typer lån til boligeiere med sikkerhet i fast eiendom: De tradisjonelle med fastrente obligasjonslåna, rentetilpassningslån (flexlån) og variabelt forrentet lån med innebygget rentetak (garantilån).
Boliglån fås i en rekke forskjellige utgaver – eksempelvis med eller uten avdrag og med løpetider på opp til 30 år. Det er ikke noe klart svar på hvilket lån det er mer fordelaktig. Valget avhenger av faktorer som temperament, økonomi og fremtidsutsikter. Jo større risiko, du som låntar løper, desto større vil den mulige besparelsen være. Et lån med variabel rente gir her og nå en lavere ytelse sammenlignet med et med fastrente obligasjonslån. Til gjengjeld kjenner du ikke dine avdragene temmelig lang tid fram. Avdragene på lånet stiger og faller i takt med utviklingen i renten, fordi lånet løpende skal refinansieres – eksempelvis en gang om året, hvis man velger et F1-lån med rentetilpasning hver år. Ved et med fastrente lån kjenner du ytelsen i hele lånets løpetid. Det beskytter også mer effektivt friverdien i boligen, når renten stiger. En stigende rente slår negativt igjennom på boligprisene, men vet at konvertere (legge om) et med fastrente lån er det mulig å forminske restgjelden.
Loddrett konvertering
Når du legger om dine med fastrente obligasjonslåna til andre obligasjonslån med en høyere eller lavere rente, foretar du en konvertering. Du konverterer opp, når du skifter til et lån med en høyere rente, og du konverterer ned, når du skifter til et lån med en lavere rente. Den form for konvertering kalles for loddrett konvertering. Boligeiere kan tjene penger som enten renten går opp eller ned. Når rentene stiger, faller kursen på obligasjonene. Det betyr at du kan innfri din gjelden for færre penger ved å kjøpe obligasjonene tilbake til en lavere kurs. Det gir mindre restgjeld.
Det er naturligvis ikke gratis å legge om lånene sine. De gamle lånene skal finansieres med nybegynnere, som har en høyere rente, og det er kostnader knyttet med låneomleggingen. Resultatet er som regel, at du betaler litt høyere månedlige avdrag etter skatt, men har mindre restgjeld. En oppkonvertering blir en god forretning, hvis renten etterfølgende faller igjen. Så kan du nemlig nedkonvertere – det vil si legge om lånene til en lavere pålydende rente og derved oppnå både en lavere restgjeld og lavere månedlige avdrag etter skatt. Rentetilpassningslån er ikke velegnede til å beskytte boligens friverdi, blant annet fordi kursen ikke svinger særlig mye. Garantilån kan godt beskytte boligens friverdi, men gevinsten er ikke like stor som med et med fastrente obligasjonslån.
Vannrett konvertering
Et lavt og forholdsvis stabilt rentenivå samt et rentefradrag, som ikke er så høyt som tidligere, har de senere årene minsket fordelen ved å konvertere opp og ned. Derfor har mange i stedet valgt å legge om lån fra med fastrente til variabler (eller omvendt). Det kalles vannrett konvertering. Har man eksempelvis et med fastrente obligasjonslån og vil konvertere vannrett, kan man håpe på at den lange (30-årig) rente stiger et par prosentpoeng, mens den korte (ettårige) renten er stort sett uendret. I den situasjonen kan de 30-årig obligasjonene kjøpes tilbake til markedskurs. Kjøpet av obligasjonene kan eksempelvis finansieres med et lån med rentestilpasning hver år. Manøveren skjærer omkring 15 prosent av restgjelden, og avdraget på det nye lånet er lavere. I hvert fall det første året inntil neste rentestilpasning.
Timing av låneomleggingen
En tommelfingerregel for når det kan betale seg å konvertere er:
– Den effektive renten skal endre seg minst to prosentpoeng.
– Restløpetiden for lånet skal være rimeligt lang – helst over 10 år. Jo lengre løpetid, desto større gevinst.
– Restgjelden skal være over 250.000 kroner – ellers er gevinsten for mindre i forhold til kostnadene ved låneomleggingen. Realkredittselskapene tilbyr en service, som overvåker markedet, og kontakter kunden, når det er fordelaktig å legge lånet om. Det er likevel langt fra sikkert, at tilbudet kommer på det riktige tidspunktet. Det best tidspunktet kan være forspilte, eller kanskje kan det bedre betale seg å vente. Det avhenger av utviklingen i renter og kurser og vil alltid i et visst omfang være et sats.
I situasjonen skal du sammenligne et konkret lånetilbud inklusive kostnadene med din nåværende lånet og veie for og imot. For at sammenligningen er reell skal tilbudet matche lånene, så det nybegynneren og det gamle har samme løpetid. Hva koster det? Utgiftene ved en låneomlegging består av en rekke avgifter, gebyr, renter m.m.. Noen er fast, mens andre stiger eller faller avhengig av blant annet lånets størrelse. Det er utgifter til kurtasje, differansesrente, lånessakgebyr, tinglysningsavgift til staten m.m.. For et lån på en million kroner beløper utgiftene seg typisk til cirka 15.000 kroner. Beløpet svinger, alt etter om f.eks. det gamle lånet innfris straks eller til terminen. Det er også mindre forskjeller mellom realkredittselskapene, som alle har boligberegnerer på hjemmesidene, hvor man kan taste inn data og sammenligne lån, se kostnader, ytelser før og etter skatt m.m..
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.
- Laster aksjedata...
