Aksjer slår boligen som investeringsobjekt i det lange løpet, men boligen har noen unektelige fordeler, som gjør valget til et naturlig både-og.
Aksjer eller bolig?
For mange boligeiere er spørsmålet slett ikke noe issue.
Boligen har for lengst utkonkurrert verdipapirdepotet som ditt talk emne under de stadig bedre middagsselskapene i friverdiens varme skjær.
Enhver boligeier med noen år på skjødet kan selvtilfreds lene seg tilbake i designerstolen og betrakte sin vellykkede investering: «Jeg tok en ekstrem høy risiko, jeg gira min utbetaling tyve ganger og satte alt på en matrikkel. Og se hvor godt det er gått?»
Og det er gått godt for mange – boliger i de større byene er flerdoblet i verdi de siste 15 årene.
Risikoen, ja den er jo vanskelig å måle på boligmarkedet – og hvem bekymrer seg om det, når nå det er gått så godt?
Halvdelen av danskene bor i eierbolig, mens bare hvert fjerde investerer i aksjer. Er de fleste så de best, eller bare de fleste, som Niels Hausgaard får til å rime på Vendelbomål?
La oss se på fordeler og ulemper ved de to investeringstypene, og ikke minst hvorfor De bør overveie en kombinasjon av aksjer og bolig:
Det taler for aksjer:
1. Høyere utbytter
1. Målt over de siste 55 årene har danske aksjer gitt et gjennomsnittlig årlig utbytte på 11,1 prosent mot en stigning i boligprisene i større provinsbyer på 7,7 prosent. Konkret svarer det til, at en bolig som i 1950 kostet 50.000 kr. i 2005 kunne selges for 3 mill. kr.. En tilsvarende aksjeinvestering på 50.000 kr. ville være vokst til 16 mill. kr.
2. Lave kostnader
Aksjer er billige i drift. Flere banker tilbyr slik nesten gratis kurtasje og oppbevaring i verdipapirdepot. Kan De motstå fristelsen til å handle med aksjene, kan de ligge nesten kostnadsfritt i banken til De får bruk for pengene. Boligen derimot krever løpende vedlikehold og fornyelse for å opprettholde verdien.
3. Ingen arbeidsinnsats
Aksjer krever ingen løpende pleie, hvis De velger bare å kjøpe aksjer, og unnlater den for utbyttet så skadelige handel med aksjer. Boligen krever en stor innsats med alt fra rengjøring, maling og hagearbeid til renovering og fornyelser.
4. Spredningsgevinst
Aksjesinvesteringen kan spres på mange forskjellige virksomheter. Når man investerer i aksjer, skjelner man mellom markedsrisiko og selskapsspesifikk risiko, hvor sistnevnte er den største. Investerer De alt i en aksje, påtar De Dem en meget høy risiko – men sprer De investeringene på 15-20 aksjer er selskapsrisikoen i praksis eliminert. Kjøp bare tilfeldige aksjer fra forskjellige land og bransjer – forskningen viser at denne metoden lønner seg bedre enn å forsøke å velge ut de såkalte børsrakettene. Boligen er ett aktivum, her setter De alt på ett brett, når De alene investerer i en bolig. Utover de ekstreme situasjonene, hvor De risikerer å få en motorvei i bakhagen eller oppdager at grunnen er forgiftet påtar De Dem en betydelig risiko for å velge bolig i det i fremtiden’ feil kvarter’ eller kanskje likefrem avfolket by.
Det taler for bolig:
1. Ta over hodet
Boligen danner rammen om et liv og er som slik fundamental for mennesket. de fleste boligseierne må da også formodes å kjøpe nettopp for å få tak over hodet – investeringselementet er sekundært. Man kan ikke bo i et verdipapirdepot.
2. Billig gearing
Boligen er en gira investering. Har De spart 100.000 kr. opp til utbetaling og kjøper bolig til 2 millioner kroner, svarer det til en gearing av utbetalingen på 20 ganger. Det samme kan De gjøre med en aksjeinvestering, hvilket flere har kastet seg over med de senere årenes aksjestigninger. Realkredittsystemet gjør at gearing er billigere i boligen enn ved å ta opp banklån til aksjeinvestering.
3. Mindre utsving
Boliger svinger mindre i verdi enn aksjer. Selv om det historisk har vært store prisfall, senest 1987-1992, reagerer boligmarkedet på kort sikt tregt enn aksjemarkedet. Til gjengjeld kan De ikke daglig følge verdien av boligen og merker ikke utsvingene før den dagen De velger å selge. Den største risikoen ved boligkjøp er for øvrig ikke prisutsving – men skilsmisse, som halvdelen av alle ekteskap ender med. Tidligere spilte risikoen for arbeidsløshet også en stor rolle i boligkjøpet, men med full sysselsetting og kort hukommelse tillegger de færreste i dag risikoen for bare å stå med en inntekt noen større betydning. Disse to kjedelige emnene som inntil nylig ikke fylte meget for boligkjøperne, kan likevel vise seg igjen å komme til å fylle i hverdagen.
4. Nul skatt på gevinsten
Boligeierne har historisk i helt særlig grad vært begunstigede av politikere. Først oppnår man et skattefradrag på opp til 73 prosent på renteutgiften (nå likevel satt ned til ca. 32 prosent) og når boligen selges, er fortjenesten skattefri. Det betales likevel løpende eiendomsverdiskatt. Verdiskapelse i virksomheter beskattes først med 25 prosent i virksomheten og etterfølgende med 28/43/45 prosent hos aksjonærene.
Et naturlig både-og?
Duellen mellom aksjer og bolig ender 4-4 og det kan ikke pekes ut en entydig vinner blant de to kombattantene.
Vinner er derimot den investoren som kombinerer de to investeringsobjektene. Aksjer og boliger svinger nemlig ikke i takt, og derfor kan man ved å kombinere aksjer og bolig på en gang bringe risikoen og samtidig oppnå et høyere utbytte.
Heri er det intet nytt; sammenhengen påviste allerede i 1952 av økonomen Harry Markowitz, som sen fikk Nobelprisen for sin porteføljeteori.
Aksjer og bolig er slik det naturlige investeringsvalget.
Både-og – og verken enten-eller.